Оценка квартиры для ипотеки: для чего нужна, пошаговая схема

Перед получением ипотечного кредита в любом российском банке с заемщика всегда потребуют оценку недвижимости. Причем такую процедуру придется провести уже после одобрения заявки клиента на выдачу ссуды и проверки его платежеспособности. Рассмотрим, как проходит оценка квартиры для ипотеки, кем проводится и кто платит, и что может быть причиной снижения оценочной стоимости недвижимости.

Для чего оценивать квартиру?

Оценка квартиры для ипотеки

Проведение оценки квартиры при ипотечном кредитовании закреплена законодательно. Она важна как для банка, так и для самого заемщика.

Цели оценки следующие:

  1. Кредитное учреждение подстраховывает в себя в случае неисполнения клиентом условий договора. Поскольку покупаемая квартира становится предметом залога, то для банка важно знать, за сколько он сможет ее продать, если клиент не вернет кредит. При этом финансовой организации важно знать как рыночную стоимость квартиры (по ней объект продается по средним срокам для аналогичных квартир), так и ликвидационную (при срочной продаже объекта). Именно на последнюю цифру банк ориентируется при определении верхнего предела суммы кредита.
  2. Клиент будет знать, что в случае непредвиденных обстоятельств (развод, несчастный случай), ведущих к вынужденной продаже квартиры, цена за проданную недвижимость полностью покроет долг перед банком. Иначе заемщик, даже оставшись без квартиры, будет должен по кредиту.
  3. Заемщик узнает реальную рыночную цену за конкретный объект недвижимости. Соответственно, это хороший повод для торга с продавцом, когда он завышает стоимость.
  4. Дополнительная проверка «чистоты» сделки купли-продажи. Покупатель убедится в отсутствии обременений на жилье, незаконных перепланировках и будет знать обо всех недостатках недвижимости, про которые продавец мог умолчать.

Кто проводит и сколько стоит?

Оценку квартиры вправе осуществлять организации, имеющие лицензию на такую деятельность. Обычно банк предлагает на выбор перечень аккредитованных фирм, с которыми он сотрудничает. Иногда заемщику могут предложить компанию и в агентстве недвижимости, если оно участвует в оформлении ипотеки. Однако клиент не обязан следовать таким рекомендациям, поскольку имеет право обратиться в любую организацию или к частному лицу.

Как правило, банки предъявляют следующие требования к оценщику:

  • состоит в одном из учреждений, которое специализируется на оценочной деятельности. Оно, в свою очередь есть в ЕГРЮЛ (единый госреестр юрлиц);
  • имеется полис страхования гражданской ответственности (на сумму не менее 300 тыс. руб.). Таким образом исключается риск, связанный с возможной ошибкой в результате экспертизы по оценке недвижимости;
  • членство в СРО (саморегулируемая организация), в ведении которой все вопросы касающиеся деятельности оценщиков.

Если заемщик остановился на выборе компании не из предложенного банком списка, то потребуется согласовать с ним кандидатуру оценщика. Ведь кредитное учреждение может не устроить данная организация.

Следует учесть, что в этом случае банк более тщательно и дольше проверяет итоговый документ – отчет об оценке и нередко возвращает его на доработку. Кредитные учреждения больше доверяют организациям, с которыми уже работают и результат согласовывают быстрее.

Стоимость оценки квартиры различается в зависимости от региона, но находится в пределах 2,5–10 тыс. руб. Дороже обойдется экспертиза оценщика на квартиры в Москве и Санкт-Петербурге, особенно если жилье элитное и находиться в центре. А в регионах и провинциальных городах оценщики берут 2,5–4 тыс. руб.

Важные моменты для оценки

Когда заемщик проходит этап оценки квартиры, есть ряд нюансов, влияющих на положительное решение банка при принятии итогового отчета и определении конечной суммы выдачи кредита:

  1. Оценочная (ликвидная) стоимость квартиры должна быть равна или превышать сумму ипотечного кредита. Тогда банк одобрит выдачу ссуды;
  2. С оценщиком следует заключать письменный договор. Этого требует законодательство и, кроме того, клиент будет уверен, что в случае некачественной работы, оценщик будет обязан исправить недочеты;
  3. Фотографии квартиры, а также подъезда, лестничной клетки должны быть качественными и четкими. Поэтому оценщику следует работать в светлое время суток;
  4. В отчете должно быть прописана и отражена цель оценки объекта. То есть, экспертиза проводится именно для оценки квартиры в качестве предмета залога;
  5. Готовый отчет содержит 27–32 страницы, прошнурован, пронумерован и завизирован подписью оценщика, имеется и его печать.

В сторону уменьшения оценочной стоимости отрицательно могут повлиять следующие моменты:

  1. Содержание раздела отчета «Ограничения и допущения». В нем есть информация, уточняющая отдельные детали и, возможно, собственные предположения оценщика. Например, может быть указано, что в силу определенных причин, специалист не смог сфотографировать отдельные участок квартиры. И на основании этого он лишь предположительно его описал. Любые спорные и неясные моменты уменьшают стоимость недвижимости.
  2. Выбирать из нескольких предложений оценщиков только по цене неправильно. Слишком низкая стоимость может повлечь неправильную оценку, доработку отчета или вовсе придется обращаться в другую компанию.

Документы

От заемщика и продавца квартиры потребуются следующие документы для оценки:

  1. Правоустанавливающие документы на недвижимость. К ним относится:
    • свидетельство о праве собственности (для квартир, приобретенных после 15.07.2016 оно не выдается) или выписка из ЕГРП;
    • иногда необходима копия договора купли-продажи или другого документа, по которому недвижимость перешла нынешнему собственнику;
    • копия договора долевого участия (при покупке новостройки в ипотеку или доли в квартире).
  2. Кадастровый паспорт.
  3. Поэтажный план из БТИ или технический паспорт
  4. Справка о перекрытиях, если дом, в котором покупается квартира, построен раньше 1960 г.
  5. Копия паспорта заемщика.
  6. Разрешение на перепланировку, если оно проводилось
  7. Справка из домоуправления о количестве прописанных в квартире.
  8. Справка об отсутствии долгов по оплате жилищно-коммунальных услуг.
  9. Справка о том, что дом не подлежит сносу или реконструкции. Требуется не всегда и только если строение возведено до 1970 г.

Следует отметить, что при покупке в строящемся доме оценке будет подлежать право требования, так как в собственность квартира еще не оформлена. Документы из БТИ (кадастровый паспорт, поэтажный план) в этом случае предоставлять не нужно.

Пошаговый план

Когда заемщик определился с кандидатурой оценщика и согласовал ее с банком, то пошаговая схема оценивания квартиры при ипотеке выглядит следующим образом:

  1. Подписание договора с оценщиком на оказание услуг. Иногда это делает специалист из агентства недвижимости по поручению заемщика, если тот дал согласие;
  2. Сбор всех необходимых документов и передача их оценщику;
  3. Согласование времени и дня выезда оценщика на объект недвижимости;
  4. Специалист обследует квартиру, делает необходимые фотографии, сверяет планировку объекта со схемой из БТИ и проверяет другие документы. Вся процедура занимает 30–60 минут;
  5. В течение 2–5 рабочих дней готовится отчет. При более срочной необходимости с клиента (заемщика, так как оценку почти всегда оплачивает именно он) скорее всего попросят доплату. В документе должно быть отражено по какому методу из 3 возможных проводилась экспертиза (иногда применяется 2 метода):
    • затратный – определяются затраты на строительство такого же жилья, применяется при оценке квартир на первичном рынке;
    • сравнительный (рыночный) – сравнивается стоимость завершенных сделок купли-продажи с аналогичными квартирами, применяется на вторичном рынке;
    • доходный – рассматривается возможность окупаемости объекта с точки зрения возможного дохода с него (например, сдача в аренду).

При проведении расчетов оценщик принимает во внимание следующие основные характеристики объекта:

  • фактическое местоположение, площадь;
  • транспортная доступность;
  • внутреннее состояние, наличие ремонта;
  • физический износ, год постройки дома;
  • этаж, состояние подъезда и лестничной клетки.

Заемщику следует знать, что увеличить стоимость квартиры могут следующие характеристики:

  • изолированные комнаты, особенно если окна выходят на разные стороны дома;
  • ванна и туалет находятся раздельно;
  • застекленный балкон или лоджия;

Вопреки распространенному мнению качественный и дорогой ремонт увеличит лишь рыночную, но не ликвидационную стоимость квартиры.

Снижают стоимость квартиры следующие параметры:

  • первый или последний этаж;
  • наличие следов пожара или других происшествий в подъезде;
  • невзрачный вид из окна;
  • неузаконенная перепланировка (продавцу квартиры предложат узаконить ее);
  • неблагополучная экологическая ситуация в районе.

Итоговая цифра в отчете действительна лишь ограниченный промежуток времени (около 6 месяцев). Ведь оценщик не может точно предсказать ситуацию и цены на рынке недвижимости на длительный период.

Не стоит просить специалиста назвать примерную цену до проведения экспертизы. Он попросту не сможет этого сделать, так как не владеет информацией по всем критериям, характеризующим объект.

Банк принимает во внимание ликвидационную стоимость квартиры. Она на 10–30% меньше рыночной. Может получиться так, что рыночная стоимость объекта вполне устроила бы клиента и именно на эту сумму он рассчитывает. Но ликвидационная стоимость всегда меньше и ему просто откажут в ипотеке или попросят уменьшить сумму кредита.

Бессмысленно в такой ситуации пытаться договориться с оценщиком, чтобы он завысил стоимость. Он вряд ли будет рисковать своей репутацией. К тому же если обман вскроется, а банк всегда проверяет отчет об оценке, то негативные последствия возможны и для заемщика.

Если в отчете недвижимость оценили в меньшую сумму, чем предполагается взять кредит, то стоит заказать повторную оценку у другой компании. Есть вероятность, что первый оценщик учел не все моменты. Но в случае повторной экспертизы на ту же стоимость (или с незначительным отклонением), заемщику рекомендуется либо торговаться с продавцом, либо искать другую квартиру. Или увеличить сумму первоначального взноса для уменьшения суммы кредита.

Оценка квартиры для Сбербанка

Являясь лидером по объему выданных ипотечных кредитов, Сбербанк строго соблюдает порядок проведения процедуры оценки, и обращает внимание на каждую мелочь. В связи с этим почти всегда риэлторы и кредитные специалисты рекомендуют выбирать компанию из списка аккредитованных оценщиков, который предоставит сам банк. При этом у каждой организации есть свой рейтинг. Стоимость экспертизы варьируется в пределах 3–5 тыс. руб.

Оценка квартиры для Сбербанка имеет ряд следующих нюансов:

  1. В отчете обязательно должен быть указан год ввода в эксплуатацию и сведения о том, запланирован ли капитальный ремонт дома. Эти данные оценщик может получить только из управляющей компании или ТСЖ (товарищество собственников жилья);
  2. Оценщик составляет акт независимой оценки, который прикладывает к отчету;
  3. Внимание уделяется и следующим, незаметным не первый взгляд, деталям:
    • расположение станций метро, остановок общественного транспорта;
    • информация о состоянии дома в целом, возможные дефекты, а также как выглядит подъезд;
    • наличие неснятых обременений (арест, предыдущая ипотека).
  4. При покупке квартиры на первичном рынке помимо договора ДДУ нужны все необходимые приложения и акт приема-сдачи объекта;
  5. При обнаружении неузаконенной перепланировки банк откажет в кредитовании или придется дожидаться от продавца правильного ее оформления;
  6. Если заемщик вдова (вдовец), то понадобится свидетельство о смерти супруга (супруги);
  7. Когда продавец недвижимости в разводе, то необходимо свидетельство об этом и, возможно, другие документы, показывающие, что на передаваемое в залог жилье никто претендовать не будет.

К процедуре оценки будущей квартиры заемщику следует подойти со всей серьезностью. Тогда отчет будет готов в короткие сроки и не придется переплачивать, что ускорит получение ипотечного кредита.

Оценка квартиры для ипотеки: для чего нужна, пошаговая схема

Добавить комментарий