4 способа продажи квартиры в ипотеке: возможность, риски и полезные советы

Иногда в жизни случается так, что продажа квартиры в ипотеке – единственный выход из ситуации. Люди продают свое жилье, находящееся в залоге у банка, по различным обстоятельствам: у кого-то накопился огромный долг, кому-то стало тесно, а кто-то просто вынужден по семейным обстоятельствам переехать в другой город.

А можно ли продать?

 Продажа ипотечной квартиры

Такой вопрос довольно часто задают как юристам, так и менеджерам банка. Да, реализовать такой объект недвижимости возможно. Это чуть сложнее, чем продать жилье без обременения, но вполне реально.

К тому же, ст.37 Закона об ипотеке № 102-ФЗ дает залогодателю полное право на реализацию заложенного имущества путем продажи. Но прежде, чем начать продавать такое имущество, учтите, что при совершении подобной сделки существует ряд нюансов, о которых стоит знать:

  1. До тех пор, пока вы платите ипотеку, квартира находится в залоге у банка. На сделку уходит больше сил и времени. Не каждый покупатель согласится купить такую недвижимость;
  2. В большинстве случаев (в зависимости от выбранного способа продажи) потребуется разрешение банка на проведение сделки;
  3. Участие в различных госпрограммах при оформлении ипотечного кредита значительно усложняет продажу жилья;
  4. Необходимость оплаты НДФЛ в размере 13% от стоимости реализованного имущества в случаях, предусмотренных налоговым законодательством.

На самом деле, если знать и учитывать все нюансы продажи ипотечного жилья, ничего сложного в такой сделке нет. Главное, определиться со способом реализации и действовать четко по плану.

Способы продажи

Как продать квартиру в ипотеке так, чтобы это не было слишком накладно для продавца и покупателя? Для начала, внимательно изучите все возможные способы продажи ипотечного жилья и выберите наиболее подходящий для вас. Универсального способа реализации залоговой недвижимости нет, каждому подходит что-то свое.

С участием банка

При продаже ипотечной квартиры данным способом банк выступает в роли риелтора и берет на себя почти всю организацию сделки. Если вы хотите продать свое жилье таким способом, то первое, что необходимо сделать – уведомить кредитора о желании реализовать заложенную недвижимость и получить его разрешение на проведение сделки.

Практически у каждой банковской организации есть своя база залоговой недвижимости, находящейся в продаже. Обычно, такое жилье покупается довольно быстро, так как из-за наличия обременений его стоимость в разы ниже.

После того, как покупатель найден, и все необходимые документы представлены в банк, стороны подписывают соглашение о купле-продаже, а кредитор открывает две ячейки: на одну из них покупатель кладет сумму основного долга продавца для закрытия ипотеки, на другую – оставшиеся денежные средства (разницу между ценой квартиры и суммой долга по ипотеке).

Затем банк совместно со сторонами передают в Росреестр информацию о совершении сделки и необходимости снятия залога с проданного жилья. Указанный орган госвласти, в свою очередь, регистрирует новый договор и снимает обременение. Все, теперь новый собственник жилья может без проблем оформлять квартиру на себя.

Самостоятельно

Продать недвижимость, купленную в ипотеку без участия банка можно, но разрешение кредитора, у которого у вас оформлена ипотека, все равно понадобится.

При самостоятельной продаже ипотечной квартиры вы сначала должны сходить в банк и получить письменное разрешение о том, что банк согласен на реализацию заложенной недвижимости. В противном случае, в зависимости от условий договора залога, вы рискуете остаться и без денег и без жилья.

Только после того, как получен положительный ответ от банка, продавец может выставить жилье на продажу. В объявлении обязательно укажите, что квартира находится в ипотеке. Иначе, можно потерять покупателя в самый неподходящий момент.

Далее процедура сделки ни чем не отличается от сделки с участием банка:

  1. Открываются две ячейки (или два расчетных счета);
  2. Заключается соглашение о купле-продаже;
  3. Покупатель расплачивается с банком и продавцом;
  4. Сделка регистрируется в Росреестре — читать подробнее про государственную регистрацию ипотеки по ссылке: https://ipotekunado.ru/gosudarstvennaya-registraciya-ipoteki-v-rosreestre-kak-proxodit-i-chto-nuzhno-znat/.

Основное существенное отличие от продажи с участием банка – цена квартиры. При самостоятельной продаже вы можете сами устанавливать стоимость недвижимости, а вот при реализации жилья банком – у вас такой возможности нет. Основной интерес кредитора в указанном случае – быстрее продать вашу квартиру и закрыть долг.

Продажа квартиры в ипотеке с участием банка

Продажа долговых обязательств

Продажа долговых обязательств – чуть более сложный способ, так как в данной ситуации происходит переоформление ипотеки на нового заемщика, который по совместительству является покупателем заложенного жилья.

Основная сложность состоит в том, что нужно искать покупателя, у которого уже одобрена ипотека в вашем банке. Можно, конечно будет перевести ипотечный кредит и в другой банк, но не каждый кредитор пойдет на это. Обычно банковские организации либо дают запрет на такую сделку либо накладывают на заемщика огромные штрафные санкции.

Если вы смогли найти такого покупателя и он согласен на все условия, то можно считать, что дело сделано. Далее от него понадобятся все документы для оформления ипотеки, а от вас, как от продавца – акт оценки жилья и вся документация на квартиру.

При таком способе продажи обременение с жилья не снимается, просто ипотека вместе с залогом переходит на нового собственника. Новый заемщик подписывает соглашение с банком о переводе долга на него, а также договор с продавцом о купле-продаже ипотечного жилья. Перерегистрацию сделки в Росреестре в большинстве случаев осуществляет сам кредитор, сторонам остается лишь получить уже готовые документы.

В итоге все остаются довольны: имущество продолжает находиться в залоге у банка, покупатель получил жилье в ипотеку по доступной цене, а продавец — свою прибыль от продажи квартиры.

За наличные (досрочное погашение)

При продаже ипотечной недвижимости с условием досрочного погашения ипотеки разрешение банка не требуется.  Но продавцу жилья стоит уточнить у своего кредитора о наличии штрафных санкций за то, что ипотечный кредит будет погашен полностью раньше срока. Если договором такие санкции не предусмотрены, то можно смело начинать искать покупателя на свою недвижимость.

Единственная трудность при реализации имущества таким способом – найти покупателя, который готов внести вашему кредитору всю сумму оставшейся заложенности по ипотеке целиком. Обычно покупатели не очень охотно идут на такие сделки, но низкая цена ипотечных квартир дает о себе знать и все же находятся те, кто готов рискнуть.

Схема продажи объекта недвижимости, находящегося в залоге у банка, сводится в основном к тому, что на основании предварительного соглашения о купле-продаже, покупатель передает аванс продавцу в размере, равном сумме основного долга. Продавец, в свою очередь, пишет в банке соответствующее заявление и досрочно гасит кредит. После полного погашения обременение будет снято. Далее применяется стандартная схема купли-продажи жилья без залога.

Есть ли риски?

Не только банк рискует при продаже ипотечной квартиры. Большую часть рисков все же на себе несет продавец. Первый и самый распространенный – отказ банка в реализации ипотечной квартиры. Если кредитор считает нужным, он может не разрешить сделку и имеет полное на это право, так как жилье находится у него в залоге.

Неожиданный отказ покупателя от сделки – еще одна возможная проблема. Ему попросту могли отказать в ипотеке именно на вашу квартиру или он сам не рассчитал свои возможности, и ему не хватило денег. Перед выходом на сделку проверяйте все до мелочей, особенно документы покупателя.

Настоящей головной болью для продавца может стать признание соглашения о купле-продаже жилья недействительным. Это случается тогда, когда договор содержит, положения нарушающие законы РФ или права сторон. Всегда перед подписанием любых документов внимательно знакомьтесь с их содержанием.

Мошенничество – еще один возможный риск продавца. Сделка будет более безопасной, если все документы будут внимательно проверены, а процедуру купли-продажи сопровождает опытный юрист или риелтор.

Непредвиденное снижение цены на квартиру – риск для тех, у кого все просчитано до мелочей. Например, жилье продается по цене, в которую заложен долг банку с набежавшими штрафами и процентами, а продавец никак не может найти покупателя. В такой ситуации с одной стороны нужно быстрее продать квартиру, а с другой стороны – покрыть все свои расходы.

Ответы на вопросы

Не смотря на то, что в последнее время на рынке недвижимости ипотечное жилье продают все чаще и чаще, вопросов у заемщиков остается не меньше. Хорошо, когда реализуемое жилье находиться просто в залоге у банка, а вот как быть, если продажу осложняют другие проблемы?

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Одним из наиболее популярных в настоящее время выступает вопрос о том, как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом? Здесь все осложняется тем, что к сделке помимо продавца, покупателя и банка будут привлечены ПФР и органы опеки.

По правилам предоставления материнского сертификата, родители, после погашения ипотеки обязуются оформить доли в квартире всем детям. Это значит, что после снятия обременения нужно будет наделить собственностью детей, а уже потом заниматься дальнейшей продажей.

Но самое сложное будет дальше – на этапе продажи квартиры с долями подключаются органы опеки, которые требуют, чтобы при реализации недвижимости детям либо предоставлялись равноценные доли в новом жилье, либо чтобы на каждого из детей был открыт вклад, с суммой равноценной стоимости доли.

Продажа квартиры в военной ипотеке

А можно ли продать квартиру, купленную по военной ипотеке? Опять же сложно, но можно. Сложность данной ситуации состоит в том, что военнослужащий не сможет продать свое жилье, пока не будет погашен целевой жилищный займ, выданный органами власти на приобретение квартиры.

Все сводится к тому, что заемщик, прежде чем продать такое жилье и полностью снять с него обременение, должен найти средства на погашение вышеуказанного целевого жилищного займа.

Из данной ситуации есть два выхода:

  1. Найти покупателя, готового внести аванс в размере долга по целевому жилищному займу;
  2. Самостоятельно найти деньги на погашение ЦЖЗ (долги, кредиты и т.д.) и в дальнейшем, после снятия обременений продать квартиру по обычной схеме.

Продажа без уведомления банка

По факту, продажа ипотечного жилья, без уведомления банка возможна лишь в одной единственной ситуации – при досрочном погашении долга по ипотеке за счет аванса покупателя, который будет вноситься в банк от имени текущего заемщика. Но даже здесь необходимо будет посетить кредитора и узнать о наличии штрафных санкций за погашение кредита раньше срока.

Возможно, на этапе сделки вам удастся провести банк и умолчать о продаже, но правда все же вскроется в момент ее регистрации. Росреестр просто не пропустит такой договор, так как в ЕГРН будет стоять отметка о наличии обременения в виде залога банка.

Если ипотека в Сбербанке

Продать квартиру, если она находится под ипотечным обременением Сбербанка не сложнее, чем с ипотекой в других банковских организациях. Достаточно воспользоваться одним из способов реализации залоговой недвижимости, предложенных выше.

Продавец идет в Сбербанк, уведомляет кредитора о желании продать жилье, получает разрешение. Далее все происходит по обычной схеме, как и других банках. Единственное отличие – данный банк очень скрупулезно относится к оформлению и подписанию документов и при малейшем отклонении от правил придется начинать все сначала. Хотя с другой стороны это даже на руку, меньше рисков и вероятности быть обманутым.

Если не прошло 3 года с момента оформления собственности

Законодательство РФ говорит нам о том, что продавец, получивший прибыль с реализации имущества должен заплатить налог государственную казну в размере 13% в следующих случаях:

  1. Имущество было приобретено позднее 01.01.2016г и с момента оформления правомочий собственника прошло менее 5-ти лет;
  2. С момента регистрации собственности на реализуемое жилье прошло меньше 3-х лет, для ситуаций, когда:
  • Жилье куплено до 01.01.2016г.
  • В качестве основания для оформления собственности выступали: приватизация, договор дарения близких родственников, договор иждивения и пожизненного содержания.

Заключение

Как мы можем видеть, продать ипотечное жилье не так уж и сложно. Главное, четко соблюдать закон, предписания банка и четкий алгоритм действий при выходе на сделку.

4 способа продажи квартиры в ипотеке: возможность, риски и полезные советы

Добавить комментарий