Как проходит сделка по ипотеке: пошаговый процесс покупки квартиры в ипотеку

Автор статьи
Александр Николаевич Григорьев
Время на чтение: 11 минут
АА

Ипотека — сложный кредит, оформление которого может занять несколько месяцев. Порядок получения ипотеки можно условно разделить на 12 этапов. Мы подготовили подробную инструкцию, после прочтения которой вы увидите полную картину всего процесса. В статье пошагово рассмотрим, как проходит сделка по ипотеке, разберем основы и нюансы выбора банка и программы, поиска квартиры и подготовки документов. Расскажем про подводные камни и спорные ситуации, с которыми сталкиваются заемщики при оформлении ипотечного кредита и поиске жилья.

Введение в ипотеку — базовые понятия и термины

Ипотечная сделка — это процесс покупки жилья с использованием заемных средств, при котором на приобретаемую недвижимость накладывается обременение. По условиям договора, квартира остается в собственности заемщика, однако если он перестает выплачивать кредит, банк имеет право продать жилье, чтобы вернуть оставшийся долг.

Ипотечная сделка подразумевает подписание кредитного договора и договора купли-продажи квартиры. Остальные детали – представление анкеты банку и поиск подходящей недвижимости, в понятие сделки не входят, хотя являются неотъемлемой частью процедуры.

Обременение — это наличие ограничений на право пользования имуществом. В нашем случае ограничением выступает ипотека. Когда жилье находится в залоге у банка, владелец не может свободно им распоряжаться. Так, заемщик не может без согласия банка продавать и сдавать квартиру, прописывать третьих лиц, делать перепланировку.

Первоначальный взнос — сумма, которая есть у заемщика на руках или на банковском счете для покупки недвижимости. В большинстве банков первый взнос составляет 10-20% от суммы ипотечного кредита.

Мнение эксперта
Александр Николаевич Григорьев
Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.
Ипотечная сделка происходит в самый последний момент, предыдущие шаги считаются подготовкой. От заемщика потребуют застраховать объект залога. Некоторые банки настаивают на страховании жизни и здоровья, титула.

Ипотечное страхование — это страхование рисков кредитора, которые могут возникнуть в процессе выплаты ипотечного кредита. По закону, обязательным является только страхование приобретаемой недвижимости.

Договор купли-продажи — это документ, на основании которого квартира переходит от продавца к покупателю. Только на основании этого договора у покупателя возникает право собственности на жилье.

Заемщик регистрирует договор в МФЦ или Росреестре. На эту процедуру отводится до 5 дней. После завершения регистрации заемщик подписывает ипотечный договор и банк перечисляет ипотечные средства продавцу квартиры.

С этого момента покупатель вправе переехать в квартиру, учитывая условия договора с продавцом. Банк погасит закладную с недвижимости только после полной выплаты ипотеки. После этого заемщик снимает обременение с квартиры и становится ее полноправным владельцем.

При оформлении ипотечного кредита можно выбрать 2 схемы расчета:

  1. Аннуитетная. Означает, что размер ежемесячной суммы не меняется в течение периода кредитования. Первые месяцы заемщик погашает проценты за пользование ипотекой. Затем идет основной долг. Получается, что поначалу проценты составляют главную часть платежа, поэтому переплата по кредиту выходит выше.
  2. Дифференцированная. Подразумевает уменьшение ежемесячных платежей к концу срока кредитования. Сначала заемщик погашает основной долг, затем переходит на проценты.

Банки отдают предпочтение первому виду платежей, так как они получают прибыль (проценты) быстрее. Однако заемщику выгоднее вносить оплату дифференцированным способом, чтобы максимально быстро сократить основной долг.

Пошаговый порядок действий при оформлении ипотеки по шагам

Рассмотрим пошаговую схему оформления ипотечного кредита. Начнем с выбора банка, и закончим регистрацией ипотечного договора в Росреестре и оформлением права собственности.

Этап 1. Выберите банк и программу кредитования

На начальном этапе необходимо выбрать подходящий банк. Если вы получаете официальную зарплату, обратитесь в тот банк, в котором оформлена ваша зарплатная карта.

Мнение эксперта
Александр Николаевич Григорьев
Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.
Сбербанк, ВТБ, Газпром, МТС банк и другие крупные организации предлагают специальные условия зарплатным клиентам. В качестве бонусов бывает ускоренное рассмотрение заявки, упрощенный комплект документов, пониженные процентные ставки. Так, Сбербанк понижает зарплатным клиентам процентную ставку по ипотеке на 0,5%.

Еще до встречи с консультантом выберите подходящую ипотечную программу. Зайдите на сайт банка и посмотрите условия, процентную ставку, требования к заемщикам и т. д. Во всех банках программы стандартные.

Перечислим основные:

  1. На вторичное жилье.
  2. На покупку квартиры в новостройке.
  3. На покупку частного дома.
  4. На строительство.
  5. Под материнский капитал.
  6. Под залог имеющейся недвижимости.
  7. Военная ипотека.
  8. Рефинансирование.

Чтобы выбрать программу, определитесь, какую недвижимость вы хотите купить, какая сумма для первоначального взноса имеется на руках, какое жилье оставите в залог (приобретаемое или имеющееся).

Пример:
Допустим, вы хотите купить квартиру в новостройке, у вас в наличии есть деньги на 1 взнос в размере 15% от суммы кредита, в залог планируете оставить приобретаемую квартиру. Теперь вы можете объяснить менеджеру, что вам нужна ипотека на квартиру в новостройке под залог приобретаемой недвижимости, первый взнос у вас минимальный.

Важным моментом выбора программы является процентная ставка. От нее зависит сумма переплаты и размер ежемесячных платежей. Чем ниже этот параметр, тем больше сэкономит заемщик.

Также при выборе банка и программы обратите внимание на следующие моменты:

  1. Существующие в регионе финансовые организации. Имеет смысл ознакомиться не только с крупными, но и менее раскрученными банками. Они заинтересованы в клиентах, часто предлагают уникальные условия.
  2. Репутацию кредитного учреждения. Клиенты банков делятся информацией на форумах, оставляют отзывы на специальных сервисах. Из отзывов можно узнать о скрытых пунктах договора, особенностях обслуживания, подводных камнях.
  3. Заемщики с белой зарплатой могут обратиться в ДОМ.РФ. Это федеральное агентство создано для стимулирования ипотечного рынка. Организация не обрабатывает заявки заемщиков напрямую, но сотрудничает с крупными и мелкими банками по всей РФ.
Мнение эксперта
Александр Николаевич Григорьев
Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.
Банки привлекают новых клиентов акциями и скидками. Запускают социальные проекты для молодых и многодетных семей, молодых специалистов, военных. Если вы принадлежите к одной из этих категорий, вы можете получить ипотеку на очень выгодных условиях.
Пример:
У Андрея и Ирины 2 детей. Второй ребенок родился у них в 2019 году. Родителям нет 35 лет. Супруги решили взять ипотеку, и подали заявку в Сбербанк по программе ипотеки 6 процентов для многодетных семей. После прохождения проверки им одобрили кредит, и они купили квартиру в новостройке за 2,5 млн. рублей. Также супруги планируют направить на погашение ипотеки материнский капитал, затем родить третьего ребенка и получить 450 тысяч от государства

Этап 2. Сходите на встречу с ипотечным консультантом

Ипотечный консультант – это сотрудник банка, который консультирует заемщика и проверяет документы. Специалист расскажет об условиях программ, обязанностях потенциального клиента. Личная встреча дает отличный шанс задать интересующие вопросы.

Поэтому приходить на встречу нужно с подготовленным списком вопросов:

  1. Спросить о способе расчета ипотечной ставки, штрафах за просрочку, комиссиях за рассмотрение заявки, льготных программах и акциях.
  2. Уточнить условия досрочного погашения. Некоторые банки прописывают в договоре срок, в течение которого досрочное погашение невозможно.
  3. Уточнить список обязательных и дополнительных документов.
  4. Узнать, каким способом необходимо подтверждать доходы и можно ли сделать это справкой в свободной форме.
  5. Узнать, какие варианты пользования недвижимостью допускает банк. Например, можно ли делать ремонт, сдавать квартиру в аренду.
  6. Спросить о времени действия положительного решения банка, возможности повторной подачи заявки.
  7. Поинтересоваться о возможности привлечения созаемщиков.
  8. Узнать о дополнительных бесплатных сервисах. Некоторые организации предлагают кредитные карты, круглосуточный центр поддержки, доступ в онлайн-банк.
  9. Спросить, какое страхование является обязательным, и какие страховые компании аккредитованы банком.

При встрече с консультантом постарайтесь выглядеть презентабельно. То же самое касается фотографии для документов. От вашего внешнего вида многое зависит. Потрепанная одежда, мешки под глазами, несвежий внешний вид, щетина на лице — все это заставит клерка усомниться в вашем благосостоянии.

Часто случается так, что при встрече вы задали все вопросы, которые хотели. Однако через несколько дней у вас появились новые. Даже если какой-то пункт затерялся в памяти, всегда можно договориться о повторной встрече или позвонить.

Этап 3. Соберите необходимые документы

Документы для получения ипотеки делятся на основные и дополнительные. Первые требуются от всех потенциальных заемщиков:

  • Оригинал паспорта.
  • Копия трудовой книжки, заверенная подписью работодателя.
  • Справка НДФЛ-2 или справка в свободной форме, если банк ее принимает.
  • Заполненная анкета для получения ипотеки по форме банка.

Следующие документы увеличивают шансы на положительное решение:

  • Водительские права.
  • Военный билет.
  • Дипломы, сертификаты об образовании.
  • Свидетельство о заключении брака.
  • Свидетельство о рождении детей.
  • Бумаги, подтверждающие дополнительный доход.
  • Документы о владении имуществом.

Банки приветствуют любые бумаги, которые доказывают финансовую состоятельность и стабильность.

Этап 4. Подайте заявку и получите одобрение

Подача заявки начинается с похода в выбранный банк и заполнения анкеты. Последнюю можно скачать с официального сайта банка. Кредитный консультант проверит ее на ошибки и заберет все документы на рассмотрение. Этот процесс обычно занимает от 3 до 5 рабочих дней. В это время обязательно будьте на связи. Кредитные менеджеры по ходу дела могут звонить и запрашивать документы, задавать новые вопросы.

Банки уведомляют клиентов о вынесенном решении посредством SMS сообщений, электронной почты, звонков. В случае положительного решения сотрудник банка попросит прийти в отделение. Он назовет сумму и условия ипотеки. С этого момента можете приступать к поиску квартиры.

Если заявку рассматривают более 7 дней — можете позвонить консультанту самостоятельно и выяснить причину задержки. Может быть необходимо принести дополнительные документы, или долгий срок вынесения решения связан с высокой загруженностью работников банка.

Читайте также:  Аннуитетный и дифференцированный платежи: в чем отличия и что выбрать при ипотеке?

Этап 5. Найдите квартиру

Представление заемщика об идеальной недвижимости может не совпадать с мнением банка. В этом заключается главная сложность. Финансовая организация оценивает имущество, прописывая сумму в ипотечном договоре. Зачастую она не совпадает с рыночной стоимостью, так как банк рассматривает больше критериев. Он предлагает клиенту список оценщиков, которым доверяет. Однако заемщик волен обратиться в любую фирму.

На поиск подходящего жилья банки дают до 90 дней. Отсчет начинается с даты уведомления заемщика об одобрении ипотеки.

Меньше всего мусора на площадках агентств недвижимости:

  1. Cian.ru.
  2. Миан.
  3. Инком.
  4. НДВ–недвижимость.

Агентства недвижимости знают об ипотечных программах банков, помогают рассчитать сумму кредита и ежемесячного платежа. Некоторые сотрудничают с финансовыми организациями, предлагают клиентам ряд бонусов и скидок. Подобные предложения встречаются у Сбербанка, ВТБ, РоссельхозБанка.

К выбору квартиры нужно приступать с холодной головой, игнорируя яркие рекламные обещания.

Важно узнать:

  • Принадлежит ли квартира покупателю. Для этого сравните правоустанавливающие документы с паспортными данными.
  • Количество прописанных граждан, особенно несовершеннолетних и инвалидов.
  • Просмотреть техническую документацию, соответствие планировки текущему ремонту. Попросите у продавца кадастровый и технический паспорт.
  • При долевом участии потребовать документ об отказе других собственников от права покупки.
  • Если продавец действует по доверенности, проверить ее законность.

Идеальная, по мнению банков, квартира соответствует 6 характеристикам:

  1. Проведено отопление, водо- и электроснабжение, работает канализация.
  2. В квартире есть кухня и санузел, она соответствует планам БТИ.
  3. Здание построено позже 1975 года, не подлежит сносу, уровень износа не более 60%.
  4. На квартире нет обременений, ее можно купить без проблем.
  5. У квартиры один совершеннолетний собственник за всю историю.
  6. Продавец купил квартиру более 5 лет назад. Если с момента покупки квартиры не прошло 5 лет, то продавец должен заплатить 13% налог после ее продажи. При продаже квартиры владелец вряд ли захочет указывать полную стоимость квартиры в договоре. Такая квартира не подойдет для ипотеки, поскольку банк даст ровно ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи.

Но даже у хорошей, на первый взгляд, квартиры могут быть недостатки.

Нижеперечисленные характеристики должны насторожить потенциального покупателя:

  1. Продавец получил квартиру по договору дарения. Такие документы могут признать недействительными, если вдруг объявятся граждане с правом на имущество.
  2. Квартира только что перешла по наследству. Первые 6 месяцев после преемничества могут объявиться родственники и потребовать свою долю.
  3. Квартира часто продавалась. Такие сделки считаются рискованными, ведь жилье уже не подошло многим владельцам.
  4. Собственником является несовершеннолетний. Он сможет продать квартиру только с разрешения органов опеки. На получение этого разрешения уходят месяцы.
  5. Квартиру продает представитель по доверенности. Важно убедиться в правомерности документа.
  6. У недвижимости несколько владельцев, с которыми нельзя связаться. От них могут потребоваться документы, без которых купить квартиру не получится.

Проверить чистоту продавца помогут следующие бумаги:

  • Свидетельство о регистрации права, договор наследования или купли-продажи, бумага о приватизации, дарении.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Водительские права или справки из психоневрологического и наркологического диспансера.
  • Справка о задолженности по коммунальным платежам.
  • Выписка из домовой книги о количестве зарегистрированных жильцов.

Эти документы покажут, что продавец является собственником квартиры. В выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости содержится информация о прошлых сделках. Покупатель увидит количество собственников, продаж, владельцев.

Водительские права и справки из диспансеров докажут дееспособность продавца. Чтобы продавцу было спокойнее, можете получить справку вместе с ним. Обращаться необходимо только в диспансеры по месту прописки продавца. В регистратуре продавец говорит: «нужна справка, что не состою на учете», предъявляет паспорт и страховое свидетельство. Врач просматривает картотеку, и если не находит фамилию продавца, сразу выписывает справку.

Пример:
Виктор купил квартиру у Матвея. Через несколько месяцев Матвей обращается в суд. Он заявляет, что в момент совершения сделки находился в невменяемом состоянии, и просит признать сделку недействительной. Суд удовлетворяет его иск. Матвей получает квартиру обратно, а Виктор остается без денег и жилья. Водительских прав у Матвея не было, он состоял на учете в психоневрологическом диспансере. Если бы Виктор проверил это, то не стал бы покупать квартиру у Матвея и купил нормальное жилье.
Мнение эксперта
Александр Николаевич Григорьев
Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.
Рисковой сделкой является покупка недвижимости по доверенности. Тогда у покупателя нет доступа к собственнику. Если человек отказывается идти на контакт, это должно насторожить. К высоко рисковым операциям относятся сделки с унаследованным имуществом. Всегда могут объявиться преемники и оспорить договор купли-продажи.

Документы по недвижимости

На заключительном этапе поиска квартиры продавец должен собрать документы на недвижимость.

В стандартный список входит:

  1. Технический и кадастровый паспорта с планом этажей и экспликацией. Эти документы выдает БТИ. После оплаты пошлины организации требуется до 2 недель. На плане не должно быть красных линий — они означают незаконную перепланировку.
  2. Технический паспорт, если квартиру покупают в новостройке.
  3. Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН при покупке вторички.
  4. Результаты оценки квартиры. На оценку уходит до 4 дней, услуга стоит от 5 000 рублей в зависимости от региона.
  5. Выписка из домовой книги. Бумага покажет, прописаны ли в квартире посторонние лица.
  6. Выписка с лицевого счета об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ.

Важно тщательно проверять все данные, особенно информацию об оценке стоимости квартиры.

Как проверить состояние квартиры перед покупкой?

Внимательно осмотрите квартиру. Если во время осмотра продавец нервничает — проверяйте квартиру еще тщательнее. Если заметите дефекты, можете поторговаться с хозяином квартиры. При наличии недостатков можно скинуть до 10% от стоимости квартиры.

На что обратить внимание:

  1. В каком состоянии находится подъезд и придомовая территория.
  2. Наличие лифта и его работоспособность.
  3. В каком состоянии находится сантехника, газовые трубы и другие коммуникации.
  4. На состояние комнат, пола и потолка, как давно делался ремонт.
  5. На шумоизоляцию квартиры.
  6. Соответствуют ли параметры квартиры с данными в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН. Проверьте высоту потолков, метраж, и т. д.
  7. Была ли в квартире неузаконенная перепланировка.

Проверьте район. Оцените расстояние от дома до ближайших остановок, магазинов, детских садов, школ, поликлиник, и других интересных вам объектов. Осмотрите двор, проверьте чистоту, наличие парковок и детских площадок. Оцените инфраструктуру, состояние дорог и тротуаров. Проверьте, нет ли в районе заводов, которые загрязняют воздух.

Этап 6. Сделайте оценку недвижимости

Значительная часть пути уже позади, пришло время узнать объективную стоимость выбранной квартиры.

Алгоритм оценки состоит из 7 шагов:

  1. Узнать об оценщиках, аккредитованных в банке.
  2. Выбрать одну компанию.
  3. Подготовить документы с учетом требований фирмы.
  4. Определиться с датой оценки жилья.
  5. Заплатить за услуги.
  6. Получить и проверить отчет.
  7. Направить документ в банк. Многие фирмы делают это за клиента, остается только удостовериться, что банк получил отчет.
Мнение эксперта
Александр Николаевич Григорьев
Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.
Весь процесс выглядит так. Покупатель договаривается с продавцом, чтобы тот находился в квартире в назначенное время. Оценщик приезжает в оговоренные сроки, и все фотографирует. При оценке частного дома специалист сфотографирует и прилегающую территорию. Затем садитесь вместе с ним и заполняете анкету с вопросами — какое расстояние до метро, до магазинов, какой материал перекрытий, и т. д.

Ему будет нужен паспорт заемщика, свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН), кадастровый паспорт. Оценщик фотографирует документы, покупатель квартиры рассчитывается с ним и берет с него расписку о получении денег. Отчет будет готов через 2-4 дня. Оценщик должен предоставить 2 отчета — один пойдет в банк, а другой останется у заемщика.

Сроки подготовки отчета зависят от компании. В документе указывают рыночную и ликвидную стоимость жилья. Первая характеристика показывает реальную цену недвижимости. Вторая говорит о стоимости во время продажи. Цены на услуги оценщиков сильно варьируются в зависимости от региона. Затраты могут составить от 5 000 до 15 000 рублей.

Подробнее про оценку недвижимости для ипотеки читайте в этой статье.

Этап 7. Сделайте страхование квартиры

Страхование при ипотеке – это защита банка и заемщика от повреждения недвижимости, утраты платежеспособности, права собственности, проблем со здоровьем и т. д. Есть комплексные пакеты, которые покрывают все риски одновременно. При наступлении страхового случая компания выплачивает деньги, которые направляются на погашение ипотечного кредита. Оставшаяся часть выплаты остается у заемщика.

В отдельную категорию входит защита титула. Эта страховка покрывает риск утраты права собственности. Утратить титул можно только при покупке недвижимости на вторичном рынке.

Советуем застраховать титул, если:

  1. Приобретаете квартиру у несовершеннолетнего.
  2. Недвижимость получена в дар или по наследству.
  3. Сомневаетесь в ее юридической чистоте.
  4. Банк отказывает в ипотеке без титульного страхования.

Важно! Если банк не выдает ипотеку без титульной страховки, значит квартира 100% не чистая. Так же, как если страховая фирма отказывает в своих услугах или устанавливает очень высокий платеж по страхованию титула. С такой недвижимостью лучше вообще не связываться, и найти другую.

Мнение эксперта
Николай Шпедт
Руковожу агентством недвижимости. Имею большой опыт продаж, помогаю клиентам в оформлении ипотеки.
Статьей 102 Федерального закона РФ «Об ипотеке» установлен один вид обязательного страхования – залог. Это значит, что банк не выдаст ипотеку без этой страховки. Также он вправе требовать досрочного погашения кредита, если заемщик не платит страховые взносы. Заверения банков о необходимости защитить жизнь и здоровье – всего лишь уловки. Однако без этой страховки большинство банков поднимает процентную ставку по ипотеке на 0,5-1%.

Банки не имеют права требовать оформления полиса в конкретной фирме. Однако делать страховку нужно только в одной из аккредитованных банком компаний. Список страховых фирм выдают в банке, когда клиент доходит до этапа ипотечного страхования. Этот перечень можно найти на официальном сайте выбранного банка. Условия всех страховщиков схожи. Поэтому выбирайте компанию с недорогими тарифами и хорошими отзывами клиентов в интернете.

Заемщик может дополнительно застраховать свою ответственность перед третьими лицами. Например, он затопил соседей, а страховая фирма возместит им ущерб. Вышеперечисленные виды страхования не являются обязательными, но могут быть полезны. Банки предлагают лучшие условия заемщикам, которые максимально снижают риски по ипотеке. Тем, кто отказывается — повышают ставку. Бывает так, что страховка выходит дешевле, чем переплата процентов.

Мнение эксперта
Александр Николаевич Григорьев
Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.
Для заключения договора страхования приходите в офис страховой фирмы. Далее заполняете анкету и представляете отчет об оценке жилья. С собой необходимо иметь документы на недвижимость, которые уже упоминались при описании 5 этапа. Отдаете менеджеру заполненную анкету, он снимает копии с документов, и отправляетесь ждать решения.

Читайте также:  Ипотека для ИП: 5 советов, как получить одобрение

Рассмотрение анкеты обычно занимает до 3 дней. Если решение положительное — с вами связываются и сообщают сумму страховой премии, которую нужно будет внести. Оплатить взнос можете заранее в офисе фирмы или банковским переводом в день сделки. Специалист фирмы отправляет в банк гарантийное письмо, в котором подтверждает положительное решение по страховке.

Подробнее про все нюансы ипотечного страхования и тарифы ведущих страховщиков читайте в этой статье на нашем сайте.

Этап 8. Согласуйте дату сделки

К этому этапу следует приступать при полной готовности кредитора. В банке должно быть гарантийное письмо от страховой компании и результаты оценки. Подписать все бумаги возможно за сутки, однако на практике процедура затягивается на 2-3 дня. Работники перепроверяют документы, могут запросить дополнительные сведения. Когда кредитор готов, с заемщиком связываются по телефону.

Работа с продавцом квартиры начинается после звонка от банка. Скорость процесса зависит от желания сторон быстрее выйти на сделку. Когда дата назначена, покупатель звонит ипотечному консультанту и сообщает о готовности. Специалист финансовой организации в последний раз проверяет документы, выносит финальное одобрение и начинается сделка.

Этап 9. Оформите закладную

Закладная – это именная ценная бумага, которая подтверждает, что заемщик передал квартиру в залог банку. Этот документ является подтверждением притязаний банка на недвижимость. Если заемщик не сможет выплачивать ипотеку, финансовая организация продаст квартиру, чтобы закрыть оставшийся долг.

Мнение эксперта
Николай Шпедт
Руковожу агентством недвижимости. Имею большой опыт продаж, помогаю клиентам в оформлении ипотеки.
Документ оформляется во время подписания кредитного договора. Клиент должен проверить правильность заполнения бумаги. Важно сравнить пункты договора, удостовериться в отсутствии противоречий. Закладная служит важным доказательством правоты той или иной стороны во время судебных споров. В случае судебных разбирательств по квартире, суд будет рассматривать именно закладную, а не кредитный договор. Согласие с закладной заемщик и банк подтверждают подписью.

Документ гарантирует, что финансовая организация сможет вернуть денежные средства в случае прекращения выплат по ипотеке. Ипотека оформляется на длительный срок, поэтому банк не способен предвидеть все риски. За период кредитования с заемщиком может случиться что угодно. При наличии закладной кредитная организация заберет квартиру и продаст ее на торгах, если заемщик долго не будет вносить платежи по ипотеке. Соответственно, клиент потеряет право собственности.

Закладную нужно зарегистрировать в МФЦ. Работники центра проверяют документы и выдают 2 экземпляра расписки. Одну заемщик оставляет себе, а другую отдает в банк. В расписках укажут перечень сданных документов и срок регистрации. Закладная получает юридическую силу, когда сотрудник учреждения вносит данные в базу. Регистрация документов обычно занимает от 3 до 5 рабочих дней.

Подробную статью про закладную мы уже писали, вы можете прочитать ее по этой ссылке.

Этап 10. Заключите сделку

В этот день покупатель подписывает кредитный договор с банком, договор купли-продажи с продавцом, арендует ячейку, участвует в закладке денежных средств.

Процедура оформления ипотеки с арендой банковской ячейки состоит из 5 шагов:

  1. Подписание кредитного договора. Рекомендуем в последний раз перепроверить важную информацию: сумму, срок, процентную ставку, условия выплат, адрес объекта недвижимости. Если ошибок нет, заемщик подписывает договор в 2 экземплярах.
  2. Оформление договора купли-продажи. Заемщик снова проверяет важные моменты в документе: условия освобождения квартиры, стоимость, дату. Если все верно, каждая сторона подписывает бумаги.
  3. Продавец составляет расписку о получении денежных средств за недвижимость. Ее рекомендуется подготовить заранее для экономии времени.
  4. Заемщик арендует банковскую ячейку. Необходимо подписать договор аренды банковской ячейки.
  5. Сотрудник банка визирует бумаги. При необходимости проставляет печати. Заемщик идет в кассу и получает денежные средства. Затем его направляют в депозитарий для пересчета и закладки полученной суммы. Продавец получает деньги только после регистрации ипотечной сделки в Росреестре!

Преимущество этого способа расчета — высокая безопасность. Недостаток расчетов с арендой банковской ячейки — большие расходы на аренду сейфа.

Существуют и другие способы расчета за недвижимость при покупке в ипотеку. Рассмотрим их.

Какие еще варианты практикуются для расчетов между продавцом и покупателем?

Рассмотрим 3 оставшихся способа расчета за приобретенную квартиру:

Аккредитив. Деньги переводят на специальный счет. После завершения регистрации ипотечной сделки продавец получает доступ к этому счету. Преимущество способа — банк выступает гарантом и отвечает за сохранность средств. Недостаток — высокая стоимость услуги.

Оплата наличными или безналичный перевод. Этот способ самый рискованный. Не исключено, что после регистрации сделки покупатель не отдаст деньги продавцу. Также возможно, что покупатель отдаст продавцу аванс, но в регистрации сделки откажут. В этом случае покупатель рискует потерять деньги.

Сервис безопасных расчетов. Этот способ практикуется недавно и имеется у Сбербанка. Его суть состоит в том, что покупатель переводит деньги на специальный счет, на котором они будут храниться до завершения сделки. Деньги переведут на счет продавца только после того, как сделка будет зарегистрирована в Росреестре.

Основная часть оформления сделки завершена, остается заключительный этап — зарегистрировать сделку в Росреестре.

Этап 11. Зарегистрируйте ипотечную сделку и право собственности

На этом этапе предстоит нотариально заверить документы, подписанные в банке. В офисах многих финансовых учреждений работают нотариусы, можете обратиться к ним. Если нотариусов в банке нет, придется посетить любую городскую контору.

Мнение эксперта
Александр Николаевич Григорьев
Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.
После заверения бумаг заемщик идет в МФЦ. Необходимо занести номера документов в реестр. Как только в базе появится запись о смене владельца, недвижимость перейдет в собственность покупателя. Размер пошлины составляет 1 000 рублей. Некоторые банки предлагают услугу электронной регистрации сделки. Это значительно упрощает процедуру оформления документов.

Данные в регистрационной палате будут обновлены в течение 5 дней.

Для регистрации нужны следующие документы:

  • Договор купли-продажи.
  • Оформленную закладную.
  • Квитанцию об оплате госпошлины.
  • Договор ипотеки.

Когда бумаги приняты, сотрудник МФЦ должен выдать расписку. По ней заемщик получит документы обратно вместе с выпиской из ЕГРН.

Шаг 12. Подпишите акт приема-передачи и получите ключи

После регистрации сделки необходимо подписать акт приема-передачи. В нем должно быть указано, что продавец передал покупателю ключи от квартиры, а покупатель осмотрел ее и претензий не имеет. В акте описывают состояние квартиры и указывают, в течение какого срока предыдущий владелец должен ее освободить.

После подписания акта продавец получает деньги, а покупатель становится полноценным владельцем квартиры. Только после этого шага сделка считается завершенной, а обязательства сторон выполненными.

Что можно, а что нельзя делать с ипотечной квартирой?

Заемщик имеет право жить в квартире и пользоваться собственностью. Он может там прописаться. Однако полной свободы действий нет.

Что нельзя делать без согласия банка:

  1. Продавать недвижимость. Владелец вправе отчуждать имущество, но только с разрешения банка. Так, при продаже ипотечной квартиры обязательства по ипотеке должны перейти новому владельцу. Банк должен знать, кто будет совершать платежи по кредиту. Если покупатель с наличкой — он должен погасить ипотеку продавца, чтобы сделка состоялась.
  2. Устраивать масштабный ремонт, перепланировку. Для этого требуется согласие банка. Значимые изменения влияют на характеристики квартиры. Следовательно, могут снизить ее стоимость. При этом не все ремонтные работы разрешены законодательством. Заемщику придется получать одобрение не только у банка, но и у страховой компании.
  3. Вредить недвижимости, влиять на условия эксплуатации имущества. Как и с прошлым пунктом, это меняет стоимость квартиры.

Закон не запрещает представителям банка приходить к заемщику и проверять состояние недвижимости. При обнаружении нарушений учреждение вправе требовать досрочного погашения кредита. Если у владельца не будет нужной суммы, собственность могут продать для погашения долга по ипотеке.

Согласно закону банк вправе забрать квартиру, если заемщик:

  1. Не вносит ежемесячные платежи. Банк может забрать недвижимость, продать ее и покрыть остаток кредита. Хотя на практике до таких радикальных действий доходит редко. Граждане защищены законом: действия банка должны быть соразмерны проступку провинившегося. Это значит, что единичная просрочка платежа не может быть основанием для лишения права собственности. Закон не говорит, какая сумма долга считается достаточной для радикальных действий. Не рекомендуется превышать накопления задолженности более 5% от общей стоимости квартиры.
  2. Нарушает страховые обязательства. Ипотечная квартира должна быть защищена по закону. Если заемщик нарушает условия договора со страховой компанией, не только она, но и банк применит санкции.
  3. Нарушает условия ипотечного договора. Например, скрыл передачу прав третьим лицам. Это может быть аренда, продажа или дарение. Подобное рассматривается, как нарушение договора. Документ, на основании которого произошла передача недвижимости, становится недействительным.
  4. Использовал ипотеку не по назначению. Денежные средства выдаются только для приобретения недвижимости, которую одобрил банк. К этой ситуации закон относится максимально серьезно, быстро расторгает договорные отношения.
Мнение эксперта
Александр Николаевич Григорьев
Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.
Даже самые запущенные случаи можно исправить, предотвратить потерю жилья. Например, сделать рефинансирование. Эта программа позволяет взять новый кредит, чтобы погасить старый. При помощи рефинансирования можно снизить ежемесячные платежи, продлить срок ипотеки, уменьшить финансовую нагрузку. Рефинансировать кредит можно как в банке, где оформлен первичный договор, так и в стороннем финансовом учреждении.

Выводы

Этапы ипотечной сделки зависят от правил банка, однако пройти 12 основных шагов предстоит каждому заемщику.

Следуйте рекомендациям статьи, и вы получите ипотечный кредит и станете владельцем чистой квартиры:

  1. Подходите к выбору кредитной организации и программы грамотно.
  2. Тщательно подбирайте и анализируйте недвижимость.
  3. Выглядите опрятно при встрече с ипотечным консультантом.
  4. Внимательно проверяйте продавца, смотрите, чтобы он не состоял на учете в диспансерах.
  5. Читайте и перепроверяйте все документы, соблюдайте установленные сроки и будьте на связи.
  6. Выбирайте безопасный способ расчетов.
  7. Не пытайтесь обмануть банк и вовремя вносите платежи.
Рейтинг автора
Автор статьи
Александр Николаевич Григорьев
Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.
Написано статей
84
Поделиться с друзьями:
Помогла статья? Оцените её
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд
Оценок: 10
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector