Обязательство о выделении доли при материнском капитале: как оформить и сколько стоит

Автор статьи
Александр Николаевич Григорьев
Время на чтение: 7 минут
АА

При приобретении недвижимости с использованием средств материнского капитала, новоиспеченным собственникам необходимо обеспечить долями всех членов семьи, в том числе и детей. Процедура оформления обязательства о выделении доли детям по материнскому капиталу имеет свои особенности и подводные камни, которые не всегда очевидны после прочтения прямого закона о маткапитале.

Что такое нотариальное обязательство по материнскому капиталу и зачем его составлять?

Предоставление материнского капитала относится к программам поддержки семей, воспитывающих двух и более детей. Вопросы, связанные с получением и применением дотации освещены в федеральном законе «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 г. №256-ФЗ.

Одним из способов использования денежных средств является улучшение жилищных условий семьи. В соответствии с отчетами ПФР, получатели семейного сертификата предпочитают использовать его именно на это направление.

Правила направления средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий определены Постановлением Правительства РФ №862 от 12.12.2007 года, а также статьей №10 256-ФЗ.

К способам улучшения условий проживания относятся:

  1. Покупка квартиры или жилого дома.
  2. Возведение индивидуальной жилой постройки.
  3. Реконструкция жилого дома с увеличением площади проживания.

Упомянутые действия могут осуществляться как по прямому договору купли-продажи, так и с использованием ипотечного кредитования, по договору рассрочки платежа, по договору долевого участия.

Согласно законодательству, средства материнского капитала можно направить как на прямую покупку жилья, так и на погашение имеющихся ипотечных кредитов, а также в качестве первоначального взноса по ипотеке.

Мнение эксперта
Александр Николаевич Григорьев
Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.
Согласно ч. 4 ст. 10 256-ФЗ приобретенное жилье необходимо зарегистрировать в совместную собственность всех членов семьи. Родители и каждый из детей получают отдельную долю. Таким образом законодатель защищает права несовершеннолетних и исключает недобросовестное пользование средствами.

Однако не всегда на момент обращения в ПФР с заявлением о выдаче разрешения на использование государственных средств, недвижимость находится в собственности заявителя.

Подобные ситуации складываются при:

  1. Наличии договора рассрочки платежа, если по условиям соглашения регистрация прав производится после последнего платежа.
  2. Оформление ипотеки с внесением материнского капитала в счет погашения задолженности. Право собственности оформляется только после погашения кредита.
  3. Оформлении договора долевого участия, при котором регистрация собственности происходит после сдачи дома.
  4. Членстве в кооперативе любого типа, когда собственность регистрируется после последнего взноса.
  5. Строительстве или реконструкции дома, поскольку право оформляется после выдачи кадастрового паспорта по окончании строительных работ.

Выделение долей при использовании материнского капитала невозможно, если на недвижимость наложено обременение. В частности это касается ипотеки, когда собственность оформлена на плательщика кредита, но распорядиться ею он не вправе.

Возможны также ситуации, когда в договоре купли-продажи покупателями выступают только родители (или один из них). В этом случае, доли членам семьи выделяются отдельной процедурой.

Во всех этих случаях собственник обязан гарантировать выделение долей в приобретенной недвижимости остальным членам семьи. Для этого оформляется письменное обязательство, которое заверяется нотариусом.

Можно ли обойтись без обязательства?

Без обязательства можно обойтись только в том случае, когда все члены семьи уже имеют доли в объекте недвижимости. Так, при ипотеке следует сразу прописывать всех детей в качестве собственников недвижимости, чтобы в дальнейшем избежать оформления обязательства и его заверения у нотариуса. В остальных случаях документ обязательно должен быть предоставлен в ПФР.

Порядок оформления документа у нотариуса

Обязательство составляется в письменной форме и подлежит нотариальному заверению. Обратиться стороны вправе не только к государственному нотариусу, но и к любому специалисту вне зависимости от места регистрации собственников и расположения квартиры.

Во время процедуры в кабинете нотариуса должны присутствовать лица, передающие доли, а именно:

  1. Получатель сертификата на выдачу средств семейного капитала.
  2. Супруг получателя.
  3. Оба родителя в тех случаях, когда они выступают сторонами в договоре, подтверждающим право собственности на недвижимость (покупателями, дольщиками, созаемщиками и т.д.).

Присутствие детей не является необходимым. Однако переданы доли могут быть только родным или усыновленным детям.

Мнение эксперта
Александр Николаевич Григорьев
Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.
Законодатель не устанавливает определенную регламентированную форму документа. Собственники вправе составить обязательство в произвольном виде. Однако в некоторых случаях отделения ПФР отказывают в принятии документа, ссылаясь на отсутствие необходимых данных. Можно предоставить составление текста нотариусу, чтобы все бумаги оформлялись правильно изначально.

Содержание нотариального обязательства имеет следующую информацию:

  1. Регистрационные данные владельца сертификата и супруга, если последний также выступает в качестве лица, выделяющего долю (ФИО, паспортные данные).
  2. Данные о свидетельстве о маткапитале — серия, номер, когда и кем выдан.
  3. Указание на договор, на основании которого приобретается недвижимость: купли-продажи, ипотечного кредитования, долевого участия и т. д.
  4. Место нахождения недвижимости.
  5. Условие при котором начинает исчисляться срок исполнения обязательства,
  6. Гарантия передачи копии свидетельства о регистрации ЕГРН в ПФР после его получения собственниками.
  7. Подтверждение нотариусом дееспособности лиц и добровольности их действий.
  8. Подписи сторон и нотариуса.
  9. Указание количества экземпляров и места их хранения, в частности адрес нотариуса.
  10. Подписи сторон и дата оформления.

Для составления обязательства стороны должны предоставить пакет документов, подтверждающих информацию в тексте документа.

В зависимости от ситуации могут быть предоставлены:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Договор долевого участия.
  3. Выписка о членстве в кооперативе.
  4. Ипотечный или кредитный договор.
Читайте также:  Особенности ипотеки под материнский капитал: нюансы оформления и подробная инструкция

В обязательный список документов входят:

  1. Паспорта сторон.
  2. Свидетельства о рождении детей.
  3. Свидетельство о заключенном браке.
  4. Сертификат на маткапитал.
  5. Выписка из единого реестра недвижимости либо справка об остаточном долге.

Изучив предоставленную документацию стороны подписывают обязательство, а нотариус заверяет сделку. Стоимость услуг определена Налоговым Кодексом, а именно статьей №333.24. Тариф за удостоверение сделок не подлежащих оценке составляет 500 рублей. Однако по факту, частные специалисты устанавливают оплату, руководствуясь иным пунктом налогового кодекса, и стоимость заверения обязательства может достигать 2000 рублей.

Если документ подписывается в сельской местности, в которой отсутствует нотариус, он может быть заверен органами местного самоуправления.

Какую долю выделить детям по материнскому капиталу?

Законодательство не устанавливает обязательный размер доли для выделения детям. Исходя из положений нормативного акта о маткапитале размер ее может быть любым.

Мнение эксперта
Александр Николаевич Григорьев
Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.
Необходимо учесть, что Жилищное законодательство определяет минимальную площадь на каждого члена семьи в размере 12 квадратных метров. В субъектах РФ указанный показатель может различаться. Помимо этого существуют санитарные нормы площади на человека — 6 кв. м. При определении долей рекомендуется руководствоваться упомянутыми минимальными показателями.

Зачастую родители предоставляют детям равные доли, в результате каждый ребенок и родитель получает по ¼ квартиры в собственность.

С другой стороны, если в планах семьи смена недвижимости в будущем, то детям рекомендуется выделять небольшие доли. Банки и покупатели предпочитают не сотрудничать с продавцами недвижимости, дольщиками которой являются несовершеннолетние. Такие сделки несут риск влияния органов опеки на ход событий.

Когда наступает срок исполнения обязательства?

В соответствии с законодательством, выполнить нотариальное обязательство необходимо по истечении 6 месяцев с даты перечисления средств Пенсионным фондом на счет продавца квартиры или на счет кредитной организации.

Мнение эксперта
Александр Николаевич Григорьев
Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.
Однако, поскольку собственники могут выступать контрагентами длящегося договора (чего стоит только договор ипотеки), то обязательство обычно содержит указание на событие, по прошествии которого начинается исчисление полугодичного периода.

Для разных способов приобретения недвижимости таковыми условиями могут быть:

  1. По договору купли-продажи после перечисления средств на счет продавца.
  2. По ипотечному кредиту — с даты снятия обременений.
  3. По договору долевого участия — с даты сдачи дома.
  4. При строительстве дома — с момента получения кадастрового паспорта.
  5. При рассрочке платежа — после внесения последней части денежных средств.

Пошаговая инструкция по наделению детей долями при использовании материнского капитала

Согласно действующему законодательству выделить долю возможно 2 доступными способами:

  1. Подписав соглашение о распределении долей.
  2. Оформив дарственную.

По своей сути оба документа схожи, но имеют различные виды оформления и некоторые тонкости составления:

  1. После наступления события, которое по обязательству является условием для начала исчисления срока исполнения, у собственника есть полгода на оформление соответствующих документов и их регистрации.
  2. Как соглашение, так и дарственная подлежат нотариальному заверению.
  3. Все доли, прописанные в соглашении являются «идеальными», то есть указывается именно доля от целого жилого объекта, передаваемая в собственность, а не площадь в квадратных метрах (например 1/4, 1/12 и т.д.).
  4. При строительстве или реконструкции дома, распределению долей подлежит не только жилая постройка, но и земельный участок. Данное правило следует из положений статьи №35 Земельного Кодекса РФ.

Таким образом, для выделения доли собственникам необходимо:

  1. Дождаться наступления события, являющегося стартом срока исполнения обязательств по выделению долей детям.
  2. Получить правоустанавливающие документы на построенное жилье или получить справку в банке об отсутствии долга.
  3. Снять обременение с недвижимости в случае его наличия и получить выписку из ЕГРН без записи о залоге.
  4. Обратиться к нотариусу для составления соглашения или дарственной. Если недвижимость в общей или единоличной собственности одного из родителей, заверять соглашение у нотариуса не обязательно.
  5. Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
  6. Предоставить копию выписки из ЕГРН с указанием долей в Пенсионный фонд для подтверждения исполнения обязательства.

Снятие обременения с недвижимости после ипотеки

Средства маткапитала могут быть использованы на внесение первоначального взноса, или для погашения уже имеющейся ипотеки. При этом не важно появился ли кредитный договор до рождения второго малыша или после. Не имеет значения и тот факт, кто именно является заемщиком по кредиту, получатель сертификата или супруг. Главным остается только то, что займ должен быть ипотечным.

В качестве условия для начала срока исполнения обязательств выступает не факт погашения кредита, а снятие обременения на недвижимость, налагаемого при оформлении ипотеки.

Чтобы избавится от обременения необходимо:

  1. Обратиться в банк с заявлением о предоставлении закладной и справки об отсутствии задолженностей.
  2. После получении закладной с соответствующей отметкой и справкой, посетить отделение Росреестра либо Многофункционального центра.
  3. Зарегистрировать снятие обременения.

Услуга предоставляется бесплатно, государственная пошлина не установлена.

Обращение к нотариусу

Исполнение обязательства осуществляется путем составления письменного соглашения или оформления дарственной на каждого ребенка. Оба способа допускаются законом, однако в каждом из них есть определенные нюансы.

Письменное соглашение

Законодательством не установлено обязательное заверение письменного соглашения нотариусом, однако для уверенности в том, что в дальнейшем регистрационный орган выдаст соответствующие свидетельства на основании этого документа, лучше обратиться за помощью к нотариусу.

Мнение эксперта
Александр Николаевич Григорьев
Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.
Когда недвижимость зарегистрирована в собственность одного из родителей, либо собственность является общей, а не долевой, необходимо выделить доли супругов. Произвести это можно по нормам, прописанным в статье 38 Семейного Кодекса РФ, как соглашение о разделе имущества супругов. Если стороны изначально выступают в качестве дольщиков недвижимости, рассматриваемый пункт пропускается. Из общей собственности супругов свои доли получают дети.

Соглашение оформляется у нотариуса с предоставлением следующих документов:

  1. Паспорт, свидетельство о рождении или усыновлении.
  2. Свидетельство о браке.
  3. Документы, подтверждающие право собственности, в том числе регистрационные документы на недвижимость.
  4. Обязательство о выделении и предоставлении долей.
Читайте также:  Особенности ипотеки под материнский капитал: нюансы оформления и подробная инструкция

В соглашении прописывается:

  1. Дата и место составления.
  2. ФИО, паспортные данные паспортов всех членов семьи.
  3. Фактический адрес, площадь, реквизиты договора купли-продажи.
  4. Номер семейного сертификата, дата получения и наименование отделения Пенсионного фонда, в котором он был получен.
  5. Размер доли, выделяемый каждому собственнику (1/4, 1/8, и т. д.).
  6. Указание о возможном перераспределении долей при рождении или усыновлении нового ребенка.
  7. Подписи супругов и взрослых детей.

Образец письменного соглашения вы можете посмотреть ниже или скачать по этой ссылке.

Если женщина не состоит в браке, а недвижимость находится в ее индивидуальной собственности, нотариального заверения соглашения не требуется.

Важно! С 12.03.2019 заверять соглашение необходимо только если недвижимость находится в долевой собственности супругов. Подробнее об этом далее.

Оформление дарственной

Выделение долей через дарственную практически не отличается от составления соглашения. Супруги идут к нотариусу и пишут дарственные на каждого ребенка, в которых указывают долю каждого ребенка. Заверять дарственную нотариально следует в обязательном порядке.

Дарственная должна содержать следующие сведения:

  1. Данные паспорта дарителя.
  2. Данные свидетельства о рождении или паспорта одаряемого.
  3. Сведения о недвижимости и размере доли, которая выделяется ребенку.
  4. Роспись дарителя и дата подписания документа.

Регистрация перехода права собственности

Оформив необходимые бумаги у нотариуса собственникам надлежит зарегистрировать сделку перехода прав в отделении Росреестра. Сделать это можно обратившись в орган власти напрямую, посетив офис МФЦ или подав заявление на портале Госуслуг.

Для регистрации понадобятся документы:

  1. Паспорта супругов и детей (если имеются).
  2. Свидетельство о браке.
  3. Выписка из ЕГРН о праве собственности.
  4. Документ с информацией о распределении долей.
  5. Квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины в размере 2 000 рублей.

Процедура регистрации занимает от 5 до 14 рабочих дней. В случае обращения в МФЦ возможно увеличение срока на пару дней, необходимых на перенаправление документов.

После того, как специалист заполнит заявление о регистрации перехода прав собственности, необходимо проверить его на ошибки. Если ошибок нет, заявление подписывают все стороны сделки.

Сведения вносят в Единый государственный реестр недвижимости, о чем выдают соответствующее свидетельство собственникам. Копию полученного документа необходимо направить в ПФР для подтверждения исполнения обязательства.

Сколько стоит выделение долей детям у нотариуса?

Услуги нотариуса по выделению долей стоят от 10 000 до 20 000 рублей в зависимости от региона (0,5% от сумы, прописанной в договоре купли-продажи недвижимости).

Заверение договора дарения также определяется исходя из кадастровой стоимости недвижимости. Стоимость определяется как 0,2% от суммы договора купли-продажи плюс 3000 рублей.

Соглашение о выделении долей без нотариуса — возможно ли?

Если оформлена общая совместная собственность на супругов или единоличная собственность на одного из родителей то заверять письменное соглашение у нотариуса не обязательно. Достаточно просто предоставить его в Росреестр вместе с другими документами. Это стало возможным с 12.03.2019 года, после внесения в Государственную думу законопроекта с изменениями в ст.42, п.2, ФЗ-218.

Однако, если доли детям выделяются из долевой собственности родителей, то заверять такую сделку у нотариуса пока обязательно.

Как выделить доли без нотариуса, смотрите в этом видео.

Дарственная или соглашение — что лучше?

До недавнего времени договор дарения был основным способом выделения доли, поскольку сам процесс и его особенности прямо прописывался в нормах гражданского законодательства.

Мнение эксперта
Александр Николаевич Григорьев
Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.
Дарственная имеет главный недостаток по сравнению с соглашением. Доли, полученные в дар, не подлежат изменению. В то время как соглашение может корректироваться и изменяться по договоренности сторон. Когда в семье появляется новый ребенок, собственникам достаточно внести изменения в соглашение и перераспределить доли. В том случае, если оформлялась дарственная новые доли возможно выделить только из собственности родителей.

По стоимости дарственная обойдется дороже. Как правило, нотариусы взимают процент от кадастровой стоимости недвижимости. Соглашение теперь можно не заверять в большинстве случаев. Поэтому стоит заранее рассчитать, какой способ выделения долей будет выгоднее с финансовой точки зрения, и простоты перераспределения долей.

Ответственность за неисполнение обязательства по выделению долей

Некоторые собственники пренебрегают оформлением документа и игнорируют процедуру. Подобное недобросовестное выполнение обязательства может повлечь неблагоприятные последствия. Впрочем, мера ответственности не установлена ни одним из федеральных законов или кодексов. Равно как отсутствует орган власти, за которым законодательно закреплена контрольная функция по данному вопросу.

Чаще всего неисполнение обязательства обнаруживается в ходе плановой проверки ПФР, результаты которой передаются для дальнейшего разбирательства в Прокуратуру.

Надзорный орган вправе обязать собственников выделить доли детям в принудительном порядке. Проблемы неизбежно возникнут и при продаже такой недвижимости. Договор купли-продажи могут признать недействительным по иску ПФР, прокуратуры, органов опеки или самого ребенка. Квартиру вернут продавцу, а уплаченные за нее деньги покупателю. Придется уплатить и дополнительную сумму за нанесение ущерба государству.

Выводы

Использование материнского капитала сопряжено с определенными обязательствами для получателей. В частности, все члены семьи должны быть собственниками недвижимости, на приобретение которой получена государственная поддержка.

Краткие выводы из статьи:

  1. Для гарантии выделения долей в квартире при использовании материнского капитала, составляется письменное обязательство, согласно которому, владелец сертификата обязан выделить доли в недвижимости детям.
  2. Размер долей не устанавливается законом, однако необходимо учитывать санитарные нормы — не менее 6 кв. м. на человека.
  3. Выделить доли можно по письменному соглашению или по дарственной.
  4. Обязательство необходимо исполнить в течение 6 месяцев после перечисления средств семейного сертификата продавцу недвижимости или после закрытия ипотеки, для погашения которой был использован материнский сертификат.
Рейтинг автора
Автор статьи
Александр Николаевич Григорьев
Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.
Написано статей
56
Поделиться с друзьями:
Помогла статья? Оцените её
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд
Оценок: 2
Загрузка...