Можно ли продать квартиру в ипотеке, и как это сделать: отвечают эксперты

Автор статьи
Александр Николаевич Григорьев
Время на чтение: 8 минут
АА

За время выплаты ипотечного кредита в жизни заемщика может произойти многое: прибавление в семье, смена работы или места жительства. Все это может потребовать от него продать жилье, купленное по ипотеке. Сегодня поговорим о том, как продать квартиру в ипотеке. Эксперты пошагово разберут 5 способов этой сделки, а в конце статьи ответят на частые вопросы. Поехали!

Как продать жилье с ипотечным обременением?

Содержание:

Можно ли продать ипотечную квартиру и как на это отреагирует банк?

Короткий ответ на вопрос – да, можно. Права залогодателя (заемщика) и залогодержателя (банка) прописаны в федеральном законе «Об ипотеке» (№102-ФЗ от 16.07.1998г.).

Статья 29 дает заемщику право проживания, сдачи в аренду и прописки в приобретенном жилье других лиц. Уведомлять банк об этом не нужно, если иное не указано в кредитном договоре. А вот отчуждение имущества (продажа, обмен, дарение) возможно только с согласия залогодержателя. Так сказано в статье 37. Это означает, что о продаже жилья следует обязательно оповестить банк.

Мнение эксперта
Александр Николаевич Григорьев
Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.
Кредитные учреждения к такой новости относятся спокойно. Для них главное – это возврат выданных в долг денег. Сделать это может и новый владелец жилья. У заемщика иногда спрашивают мотивы, подталкивающие его на такую сделку. Часто продают квартиру, чтобы купить другую, побольше. В ряде случаев заемщик досрочно гасит ипотечный кредит и банк недополучает прибыль в виде процентов. Однако это лучше, чем иметь в перспективе проблемного заемщика, который не платит кредит.

Условия продажи могут быть прописаны в кредитном договоре. Тогда заемщик должен опираться именно на них. Обязательно почитайте кредитный договор, если собираетесь продать квартиру, которая находится в ипотеке.

5 способов продажи квартиры, купленной в ипотеку

Существует 5 законных способов продажи. Рассмотрим их подробно.

Способ 1. Продавец погашает ипотеку досрочно

Этот способ самый простой как для продавца, так и для покупателя. От действующего заемщика потребуется найти деньги на досрочное погашение ссуды. Можно взять потребительский кредит, занять у родственников или друзей. Необходимую сумму в ряде случаев могут предоставить специализированные компании, агентства недвижимости.

Предложение одной из компаний

После закрытия действующей ипотеки продавец снимает обременение и выставляет объект на продажу, как при обычной сделке купли-продажи. Деньгами, полученными от продажи недвижимости, гасит потребительский кредит.

Пример:
Остаток ипотечного долга 500 тысяч рублей. Если позволяет доход, вы берете потребительский кредит на эту сумму. Этим кредитом гасите ипотеку и снимаете обременение с квартиры. Через 3 месяца продаете ее за 3 млн. рублей. Полученными деньгами гасите кредит, и на руках остается 2,5 млн. рублей. Единственный нюанс в том, что у вас должны быть деньги, чтобы вносить платежи по кредиту, пока не продадите жилье.
Мнение эксперта
Александр Николаевич Григорьев
Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.
Практикуется такая схема. Действующий должник берет аванс у покупателя недвижимости и погашает этими деньгами кредит. Затем снимает обременение с квартиры и свободно ее продает. Покупатель отдает продавцу сумму за вычетом аванса. Сложность этой схемы в том, что нужно найти покупателя с наличкой. Покупатели неохотно идут на такие сделки из-за большого риска. Для подстраховки необходимо наличие гаранта в лице банка или агентства недвижимости.

Способ 2. Покупатель передает деньги продавцу, и тот погашает ипотеку

Для реализации этого способа потребуется найти покупателя, который согласится выплатить остаток долга по ипотеке. После погашения долга аннулируется закладная и снимается обременение. Далее на квартиру уже без притязаний банка оформляется договор купли-продажи. Продавец получает от покупателя сумму за вычетом уплаченных денег в счет ипотечного долга.

Такая схема продажи подразумевает, что у покупателя есть наличные денежные средства на весь объект недвижимости.

В интернете распространено мнение, что ипотечные квартиры продаются с дисконтом 10-30%. Однако, дисконт потребуется делать только в случае просрочек по ипотечному кредиту, когда банк собирается забрать жилье за долги, или недвижимость неликвидна. Если с квартирой все нормально, она уйдет по рыночной цене.

Посмотрим, что говорят наши эксперты на этот счет:

Мнение эксперта
Николай Шпедт
Руковожу агентством недвижимости. Имею большой опыт продаж, помогаю клиентам в оформении ипотеки.
Ипотечные квартиры сегодня легко продаются по цене рынка. Дисконт делать не приходится. Некоторую недвижимость под ипотекой мы продавали даже выше рыночной цены. Здесь все дело в ликвидности. Делаем скидку только на объекты с низкой ликвидностью.
Мнение эксперта
Антон Антипов
Взял и выплатил 3 ипотеки. Имею хороший опыт в ипотечных сделках. Продавал ипотечную квартиру.
Продали свою ипотечную квартиру без проблем по рыночной цене. Ее даже не пришлось выводить из залога. Покупатели оформили ипотеку в том же банке, мы просто переоформили залог, и все.

Для будущего собственника недвижимости этот способ покупки рискован. После передачи части денег и погашения ипотеки продавец может отказаться от своих намерений, пропасть, заболеть, уйти из жизни. И хотя суд будет на стороне покупателя, возврат денежных средств затянется. Поэтому рекомендуем проводить такие сделки с использованием ячеек и составлением основного договора купли-продажи (см. далее). 

Способ 3. Покупатель погашает жилищный кредит в процессе сделки с использованием 2 ячеек

Как и в предыдущем способе, продавец ищет покупателя с деньгами за весь объект недвижимости. Но схема продажи иная. В сделке участвует банк-залогодержатель, в котором открываются две ячейки.

Покупатель закладывает в них деньги:

  1. В первую – остаток ипотечного долга для банка.
  2. Во вторую – стоимость квартиры за минусом первой суммы.

При такой схеме сразу составляется основной договор купли-продажи и подается на регистрацию в Росреестр (юстицию). Но зарегистрируют его только после получения закладной от банка. Продавец получает доступ к первой ячейке и выплачивает кредит. После этого банк отдает закладную с отметкой о погашении долга. Продавец несет ее в Росреестр для снятия обременения. Когда обременение снимают, договор купли-продажи регистрируется и продавец получает доступ ко второй ячейке. Покупатель оформляет недвижимость в собственность.

Мнение эксперта
Николай Шпедт
Руковожу агентством недвижимости. Имею большой опыт продаж, помогаю клиентам в оформении ипотеки.
Способ самый надежный. Покупатель и продавец ничем не рискуют. Основной договор купли-продажи подается на регистрацию уже на начальном этапе сделки. Деньги покупателя заложены в ячейки. Даже если продавец пропадет после получения денег из 1 ячейки и погашения долга, покупатель переоформит на себя недвижимость по договору купли-продажи.

По факту сделка уже совершена, договор подписан и отдан в Росреестр. Продавцу остается только донести закладную. После этого договор зарегистрируют и сделка завершится. Если продавец по каким-то причинам не принесет закладную, можно получить доверенность на ее получение, и сдать документ в юстицию самостоятельно. По такой схеме работают агентства недвижимости. Агентство может выступать и в качестве гаранта, в котором будут храниться деньги до завершения сделки. Рисков практически нет.

Возможна передача средств по договору займа, но такой способ более рискован, чем составление основного договора купли-продажи на начальном этапе.

Читайте также:  Как посчитать сумму переплаты по ипотеке: онлайн калькулятор

Способ 4. Недвижимость продают вместе с долгом

Способ используют, когда у покупателя недостаточно собственных денежных средств, и он также оформляет ипотеку. Вместе с квартирой он получает обязательства прежнего заемщика. Происходит смена залогодателя.

Найти такого покупателя сложно. Он должен не только согласиться купить ипотечную квартиру, но и подойти под условия банка, в котором она заложена и получить в нем целевой заем на покупку жилья. Есть банки, которые не производят смену залогодателя. Например, Газпромбанк.

Мнение эксперта
Александр Николаевич Григорьев
Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.
Если есть трудности со сменой залогодателя, можно попробовать оформить ипотеку в Абсолют Банке или АИЖК (ДОМ.РФ). Только эти 2 банка работают по такой схеме. Они переводят деньги на счет продавца. Часть денег идет на погашение его ипотеки, часть продавец забирает себе. Залог переходит в новый банк. По сути, происходит перекредитование в другом банке со сменой залогодателя.

Существует вариант, при котором не нужно делать смену залогодателя. У покупателя должны быть деньги на первый взнос. Долг продавца должен быть близок к этой сумме. Тогда покупатель может взять ипотечный кредит в любом банке, отдать первоначальный взнос продавцу, которым он погасит оставшуюся задолженность. Продавец забирает закладную из банка и относит ее в Росреестр для снятия обременения. После получения чистой выписки из ЕГРН владелец спокойно продает жилье покупателю без обременения.

Пример:
Вы продаете квартиру, которую покупали под ипотеку банка ВТБ. Покупателю одобрил ипотеку Сбербанк. У него есть деньги на первый взнос в размере 400 тыс. рублей. Вам осталось выплатить 450 тыс. рублей. Тогда покупатель отдает вам первоначальный взнос, вы добавляете свои 50 тыс. рублей и досрочно гасите ипотеку. Затем снимаете с квартиры обременение и продаете ее по обычному договору купли-продажи.

Рисков при этом больше:

  1. Покупатель отдает деньги на 1 взнос до подписания договора купли-продажи.
  2. Долгие сроки ожидания.

Способ 5. Банк продает жилье с публичных торгов

При таком способе инициатором выступает банковское учреждение. Банк продает квартиру принудительно, если заемщик не платит по кредиту и не соглашается на реструктуризацию. Либо заемщик вообще не может выплачивать кредит. Однако, сделка проводится только с его согласия.

Банк сам находит покупателя и занимается оформлением документов. Сделка для продавца безопасна. Продажа жилья производится с торгов через аукцион. Процесс может идти несколько месяцев. Цена на недвижимость постепенно снижается. Для банка при такой схеме главное – это вернуть свои деньги. Сколько останется на руках у продавца после реализации квартиры его мало волнует.

Документы для продажи квартиры с обременением

При разных способах продажи пакет необходимых документов будет отличаться. Ниже приведен полный список:

  1. Паспорта всех собственников (для несовершеннолетних до 14 лет – свидетельства о рождении).
  2. Выписка из ЕГРН на продаваемый объект недвижимости. Она подтверждает владельцев квартиры и наличие либо отсутствие обременения в виде залога.
  3. Кадастровый и технический паспорт на недвижимость. Делаются эти документы не быстро, поэтому при отсутствии заказать их через БТИ или МФЦ нужно заранее.
  4. Выписка из домовой книги (справка по форме №9). Она требуется для получения информации о прописанных лицах (или их отсутствии). Для продажи ипотечной квартиры необходимо выписать всех.
  5. Справка из управляющей компании или ТСЖ об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  6. Разрешение от органов опеки на продажу, если среди собственников недвижимости есть несовершеннолетние. Его дадут только при условии, что ребенку будет приобретено новое жилье, не уступающее по характеристикам старому. Для оформления такого разрешения необходимо участие обоих родителей, даже если они в разводе и находятся далеко друг от друга. Заявление на продажу доли несовершеннолетнего рассматривается 14 дней.
  7. Согласие мужа или жены, если квартира куплена в браке, но оформлена на одного из супругов. Его потребуют даже если супруги развелись, но еще не разделили недвижимость. Согласие оформляется у нотариуса.
  8. Отчет независимого оценщика о рыночной стоимости квартиры. Фирму, проводящую оценку, как правило, рекомендует банк. У нее должна быть лицензия на оказываемый вид услуг. Оценка квартиры стоит в среднем 2,5-6 тыс. рублей.

Пошаговая инструкция для каждого варианта

Продажа ипотечной квартиры при любом способе проходит в несколько этапов. Представляем пошаговую инструкцию к каждой схеме ниже.

Вариант 1. При досрочном погашении ипотеки продавцом

  1. Узнать в своем банке оставшуюся сумму для полного погашения ипотеки.
  2. Внести эту сумму денежных средств, написать заявление в банке на их списание.
  3. Дождаться закрытия ипотеки в ближайшую дату согласно графику погашения кредита.
  4. Получить от банка закладную и прийти с ней в Росреестр или МФЦ для снятия обременения.
  5. Дождаться снятия обременения и заказать выписку из ЕГРН.
  6. Выставить жилье на продажу. Далее начинается стандартная процедура продажи недвижимости без обременений.

Важно знать! Ежемесячное списание денег в счет погашения ссуды происходит раз в месяц в одно и то же число. Последний платеж (хотя он и досрочный) спишется в ближайшее число, а не раньше. Например, заемщик должен ежемесячно до 9 числа вносить платеж по кредиту 11,5 тыс. руб. В середине августа он решает закрыть ипотечный кредит и 15 августа вносит 670 тыс. руб. Ближайшее списание по ссуде будет 9 сентября и именно тогда последний платеж спишется и досрочно закроет кредит. Сделать это раньше не получится.

Вариант 2. При погашении ипотеки покупателем

  1. Заемщик должен получить от банка согласие на продажу. Иногда требуется письменно указать причину продажи.
  2. Узнать сумму остатка по ипотеке.
  3. Найти покупателя на недвижимость и составить предварительный договор купли-продажи. Обязательно заверяйте его у нотариуса. В документе важно отразить, что будущий владелец квартиры погашает за продавца остаток по кредиту и вносит эту сумму в качестве задатка. Если сделка сорвется по вине покупателя, то внесенная сумма ему не возвращается. Если передумает продавец, то у покупателя будут основания вернуть внесенную сумму. Рекомендуем сразу составлять основной договор купли-продажи и использовать способ №3.
  4. Выписать из квартиры всех зарегистрированных лиц, включая детей. Вопрос с органами опеки решается как и при стандартной схеме продажи недвижимости.
  5. Взять у покупателя аванс и закрыть оставшийся долг.
  6. Снять обременение.
  7. Составить и подписать договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в Росреестре.
  8. Получить от покупателя оставшуюся сумму.

Вариант 3. При погашении долга с 2 ячейками (самый надежный)

  1. Получить согласие от кредитного учреждения на такой способ продажи.
  2. Уточнить в банке точную сумму оставшегося долга по ипотечному кредиту.
  3. Объяснить покупателю схему закладывания денег в 2 ячейки: одна для банка (сумма для закрытия ссуды), а вторая для продавца (из общей суммы продажи вычесть сумму для банка).
  4. Составить и подписать основной договор купли-продажи и отнести его на регистрацию в Росреестр.
  5. Погасить ипотечный заем деньгами из 1 ячейки.
  6. Получить закладную с отметкой об отсутствии долга.
  7. Отнести закладную в Росреестр и снять обременение.
  8. Получить выписку из ЕГРН без обременения.
  9. Предъявить чистую выписку из ЕГРН и зарегистрировать договор купли-продажи в юстиции.
  10. Продавец получает доступ ко второй ячейке и забирает деньги.
  11. Покупатель оформляет право собственности. Сделка завершена.

Вариант 4. При продаже с долговыми обязательствами

Без смены залогодателя с погашением ипотеки продавца:

  1. Сообщить своему банку о планах продажи заложенной квартиры, досрочного погашения ипотечного кредита и получить его согласие.
  2. Найти покупателя, согласного на такой способ покупки. На руках у него должна быть сумма не менее остатка долга по ипотеке, так как она пойдет на первый взнос.
  3. Покупатель предоставляет в свой банк пакет документов и получает одобрение.
  4. Пройти процедуру оценки рыночной стоимости продаваемой квартиры. Отчет независимого оценщика передается кредитору покупателя.
  5. Если новый банк одобряет квартиру, сделка продолжается.
  6. Продавец и покупатель заключают договор задатка и заверяют его у нотариуса. В документе необходимо зафиксировать, в каком именно кредитном учреждении берется ипотека покупателя, на которую он купит объект недвижимости.
  7. Покупатель погашает остаток ипотечного долга продавца в счет оплаты первого взноса. При этом лучше, чтобы денежные средства передавались сотруднику банка.
  8. Дождаться снятия обременения с объекта недвижимости. Специалист приносит закладную в банк, либо продавец сам идет за ней в МФЦ или Росреестр. Процедура снятия обременения занимает до 3 рабочих дней и проводится бесплатно.
  9. Заказать в МФЦ или Росреестре чистую выписку из ЕГРН. За это уже потребуется заплатить.
  10. Зарегистрировать договор купли-продажи.
  11. Продавец получает от покупателя либо от его банка оставшуюся сумму денежных средств.
Читайте также:  Где лучше взять ипотеку с самыми выгодными условиями?

При смене залогодателя в рамках одного банка необходимо следовать инструкциям кредитора. Процедура проходит под присмотром специалистов банка, риски минимальны.

Вариант 5. При продаже жилья на торгах

  1. Продавец подписывает предложение банка о продаже объекта недвижимости.
  2. Банк инициирует оценку квартиры и выставляет ее на торги. Чем дольше будет проходить поиск покупателя, тем ниже будет цена. Прав на возражение у собственника недвижимости нет.
  3. Когда покупатель найден, банк заключает с ним предварительный договор купли-продажи.
  4. Будущий владелец недвижимости помещает деньги в две банковских ячейки. В первую – сумму по оставшемуся долгу за ипотеку, во вторую – сумму для продавца. Если ссуда была выплачена незначительно, вторая ячейка может не понадобиться.
  5. Банк составляет договор купли-продажи, продавец и покупатель его подписывают. Вместе с договором финансовое учреждение отправляет документы в Росреестр для снятия обременения. В это же время банк открывает первую ячейку и погашает ипотечнй заем продавца.
  6. Из ЕГРН приходит чистая выписка.
  7. Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре на основании выписки из единого реестра недвижимости.
  8. Покупатель регистрирует право собственности.
  9. Продавец получает доступ ко второй ячейке и забирает положенную ему сумму.

Чем рискует продавец и покупатель ипотечного жилья?

Риски продавца минимальны.

Права его банка на залоговый объект зарегистрированы в Росреестре. Снятие обременения возможно только когда будут подписаны документы по сделке. Когда покупатель погашает за продавца ипотеку и потом отказывается приобретать жилье, продавец не возвращает аванс. Это фиксируется в предварительном договоре.

Покупатель рискует больше.

Сделка может сорваться, если продавец начал продажу, не уведомив банк. После получения задатка и погашения ипотечного кредита собственник может сознательно или не по своей вине «притормозить». Например, возникнут вопросы от органов опеки, хотя вроде бы изначально все было решено. Или продавец заболевает либо просто пропадает из города. Сделка купли-продажи в этих случаях затягивается или отменяется. Возвращать уплаченный задаток придется через суд, а это время и лишние затраты.

Мнение эксперта
Николай Шпедт
Руковожу агентством недвижимости. Имею большой опыт продаж, помогаю клиентам в оформении ипотеки.
Чтобы свести риски к минимуму, настоятельно рекомендую использовать 3 способ. Этот вариант наиболее безопасен как для покупателя, так и для продавца.

Что делать, если банк не одобряет сделку?

Банк может не согласится на продажу недвижимости под ипотекой. Когда финансовое учреждение не устраивает участие в сделке другого банка (4-й вариант продажи), то покупателю можно попробовать оформить ипотеку у кредитора продавца.

Если предложенные условия его не устроят либо банк откажет в предоставлении ссуды, придется рассматривать 2 или 3 вариант продажи. Однако на них может не пойти сам покупатель. Тогда продавцу остается искать финансы на досрочное погашение, чтобы продать жилье по 1 варианту.

Бывает и так, что покупатель не устраивает банк-залогодержатель. В таком случае продавец вынужден либо искать другого покупателя, либо выбирать другую схему продажи.

Совет. Если продавец решил закрыть ипотечный заем потребительским кредитом, то при его оформлении не стоит говорить, для чего именно он берет деньги. И уж тем более что они будут возвращены через 2–3 месяца. Для банка такая операция абсолютно невыгодна, и большая вероятность, что в выдаче кредита откажут.

Ответы экспертов Ипотекунадо.ру на частые вопросы

Ниже наши эксперты отвечают на частые вопросы по теме продажи ипотечных квартир.

Вопрос 1. Можно ли продать квартиру, при покупке которой использовался материнский капитал и ипотека?

Мнение эксперта
Александр Николаевич Григорьев
Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.
Да, можно. Но есть нюансы. По закону при использовании материнского капитала родители обязаны выделить доли детям. При продаже квартиры органы опеки потребуют представить характеристику нового жилья, чтобы убедиться, что условия проживания детей не ухудшились и их доли не уменьшились. Все это потребует времени, и не каждого покупателя устроит такой расклад.

Некоторые собственники идут на сознательное нарушение закона. Они продают ипотечное жилье, не выделяя в нем доли на детей. Но Пенсионный фонд РФ сейчас тщательно следит за целевым использованием государственных средств. В случае выявления обмана сделка может быть признана недействительной. Помимо этого, дети продавца после 18 лет могут опротестовать решение родителей о продаже, так как им не выделили доли. Сделку аннулируют со всеми вытекающими последствиями.

Вопрос 2. Могу ли я продать жилье, если оно куплено по военной ипотеке?

Мнение эксперта
Николай Шпедт
Руковожу агентством недвижимости. Имею большой опыт продаж, помогаю клиентам в оформении ипотеки.
Можно, но сложно. Дело в том, что при военной ипотеке используется целевой заем Министерства Обороны РФ. Объект недвижимости находится в залоге и у банка, и у ведомства. Для снятия обременения необходимо полностью закрыть кредит, либо дождаться истечения 20 лет службы собственника. В других случаях потребуются веские основания, чтобы Минобороны РФ одобрило продажу. Чаще всего в такой ситуации военный самостоятельно закрывает ипотеку досрочно.

Вопрос 3. Что будет, если я продам недвижимость без уведомления банка?

Мнение эксперта
Антон Антипов
Взял и выплатил 3 ипотеки. Имею хороший опыт в ипотечных сделках. Продавал ипотечную квартиру.
Пока квартира находится в залоге у банка, вы не сможете продать ее без уведомления кредитора. Закладная хранится в банке. В выписке из ЕГРН будет отметка о наличии обременения. Когда начнете сделку, вам откажут в регистрации договора купли-продажи.

Вопрос 4. Какие особенности сделки при продаже ипотечного жилья, если в нем прописаны несовершеннолетние?

Мнение эксперта
Александр Николаевич Григорьев
Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.
Детей необходимо выписать. Вопросы с органами опеки решаются в общем порядке, как и при продаже недвижимости без обременения. Нюансы при использовании материнского капитала рассмотрены выше.

Вопрос 5. Через сколько лет я могу продать квартиру, взятую в ипотечный кредит?

Елена спрашивает: Мы купили квартиру в ипотеку и заехали в нее. Но быстро разочаровались — соседи очень шумные, не дают спать по выходным, и по вечерам закатывают гулянки. Хотим продать это жилье и купить другое. Можем ли мы это сделать, если прошло только 6 месяцев с оформления кредитного договора?

Мнение эксперта
Александр Николаевич Григорьев
Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.
Можете в любое время, как только найдете покупателя или погасите долг по ипотеке. Главное, получите согласие банка, если будете продавать без досрочного погашения.

Вопрос 6. Что нужно знать при продаже недвижимости с обременением при разводе?

В такой ситуации возможны следующие варианты:

  1. По договоренности мужа и жены ипотека погашается совместно или одним из супругов. Квартира продается, а деньги от продажи делятся по договоренности.
  2. Право собственности переходит к одному из супругов. Далее он в праве самостоятельно продавать недвижимость.
  3. С согласия кредитора и обоих супругов квартира может быть продана по 2, 3 или 4 варианту. Но только если бывшие муж и жена достигли договоренности по разделу полученных денег.
  4. Квартира вместе с кредитом может быть разделена на доли. Тогда каждый из супругов может продать только свою долю. При этом тому из супругов, с кем останется жить ребенок, может быть выделена большая часть.

Стоит отметить, что наличие брачного контракта (договора) существенно облегчает раздел ипотеки при разводе.

Вопрос 7. Нужно ли платить налог?

При продаже ипотечной недвижимости действуют те же правила налогообложения, что и для обычного жилья:

  1. Если собственник продает квартиру, которой он владел дольше 3-х лет, то вне зависимости от суммы сделки налога не будет. Для недвижимости, право собственности на которую оформлено после 01.01.2016 г., срок составляет 5 лет. При условии, что недвижимость была куплена либо получена в дар не от близкого родственника.
  2. Если указанные выше сроки владения меньше, то с суммы продажи нужно платить налог 13%. Продавец может воспользоваться налоговыми вычетами на недвижимость и проценты по ипотеке.

Выводы

  • Продать квартиру с долгом по ипотеке возможно. Но сделку необходимо обязательно согласовать с банком.
  • Наличие обременения в виде залога повышает риски покупателя.
  • Наименее рискованно продавать жилье через банк с использованием 2 ячеек.
  • Чтобы минимизировать налог с продажи, используйте имущественные вычеты.
Рейтинг автора
Автор статьи
Александр Николаевич Григорьев
Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.
Написано статей
65
Поделиться с друзьями:
Помогла статья? Оцените её
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд
Оценок: 2
Загрузка...
Добавить комментарий