Возврат налога при покупке квартиры в ипотеку: подробная инструкция по расчету

Приобретение квартиры через ипотечный кредит, так же как и покупка за собственные деньги, дает человеку право на возмещение 13% от ее стоимости. Об этом знают не все, но возврат денежных средств от государства порой помогает значительно сократить ежемесячные платежи за счет досрочных взносов. С учетом роста выданных ссуд на приобретение недвижимости, вопрос о том, как получить налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку весьма актуален.

Что означает налоговый вычет

Налоговый вычет по ипотеке

Это установленная законом не облагаемая сумма подоходного налога, дающая право снизить затраты на приобретения жилья, в том числе и в ипотеку. Иными словами, налоговый вычет – это, по сути, возврат от государства уплаченного ему ранее НДФЛ, если гражданин понес расходы на покупку жилой недвижимости (квартира, частный дом, участок земли под застройку). Налоговый вычет относится к имущественным налоговым вычетам и регулируется Налоговым Кодексом, а также рядом разъяснений и писем от ФНС и Минфина.

Воспользоваться при ипотеке таким правом или нет, решает сам гражданин. При целевом ипотечном кредите он вправе вернуть 13% с 2 млн. от стоимости самой квартиры (такова максимальная планка). А также со всех выплаченных процентов по этой же недвижимости, но не больше чем с 3 млн. В денежном выражении это будет 2000*0,13=260 тыс. от «тела» кредита и 3000*0,13=390 тыс. с уплаченных процентов. Получается, что вернуть можно максимум 260+390=650 тыс. руб.

Важно понимать, что заемщик получает не саму сумму вычета, а именно 13% от него. Как быстро человек будет получать возврат от государства зависит, прежде всего, от его официальной зарплаты. То есть, за прошедший год вернут лишь НДФЛ, уплаченный в бюджет, а неиспользованный остаток передвигается на следующий год. Заемщику возвращают именно те деньги, которые уплатил за него работодатель в государственную казну

В подавляющем большинстве случаев при покупке квартиры в ипотеку сначала получают вычет со стоимости квартиры, а уже потом со всех уплаченных процентов за весь период кредитования. При этом, если заемщик воспользовался правом на возврат с покупки жилья, но еще не заявлял проценты, он имеет право сделать это и позже.

Имущественный вычет правомерно заявлять при соблюдении условий:

  1. Человек является налоговым резидентом РФ.
  2. Квартира должна территориально находиться в РФ.
  3. Кредит должен быть только целевой. То есть в договоре указано, что ссуда предоставляется именно на покупку конкретного жилья. Получить возврат с потребительского кредита, даже если он пошел на приобретение недвижимости, нельзя.
  4. Гражданин должен иметь налогооблагаемый доход по ставке 13% за последние 3 года.

По последнему пункту следует уточнить: заявлять свое право на вычет 13% заемщик может и через три года после оформления прав собственности. Но в расчет будет браться уплаченный НДФЛ только за предшествующие 3 года на момент обращения в фискальные органы.

Новые правила возврата налога с 2014 года

После поправок в НК РФ с 01.01.2014 действуют новые правила возврата 13% для жилья, купленного после указанной даты.

Принципиальные отличия следующие:

  1. При взятии ипотеки до этой «границы» возврат предоставлялся лишь на один объект вне зависимости от суммы покупки. Его максимальный размер – 2 млн руб. К примеру, если квартира приобретена за 1,44 млн руб., то оставшаяся часть 560 тыс. руб. (2000-1440) «сгорала» и не переносилась на будущие объекты. Однако возврат налога с процентов не был ограничен какой-либо суммой.
  2. Если ипотека взята после 01.01.2014 г., то налоговый вычет может быть предоставлен по нескольким жилым объектам пока не будет достигнут потолок 2 млн. Но возмещение ипотечных процентов теперь ограничено 3 млн. и воспользоваться им можно лишь в отношении одной собственности. Возможна и ситуация, когда гражданин мог уже воспользоваться своим правом до 01.01.2014 при покупке жилья без привлечения заемных средств, а вычет по процентам он заявляет в отношении другого жилья, купленного после вышеуказанной даты

Как рассчитывается вычет в 2018 году

Имущественный вычет рассчитывается следующим образом:

  • Когда все документы на жилье оформлены покупатель вправе получить возмещение 13% от стоимости покупки. В случае если человек уже ранее пользовался вычетом, то сумма будет соответственно меньше.
  • Возмещение НДФЛ в 2018 году при покупке квартиры в ипотеку возможно разово, но на практике чаще бывает частями на протяжении нескольких лет. Дело в том, что за год заявителю выплачивают не больше подоходного налога, чем он внес в бюджет. Иными словами, если работодатель по справке 2-НДФЛ уплатил государству лишь 40 тыс. руб., а квартира куплена за 1,83 млн руб. (государство должно вернуть 237,9 тыс. руб.), то остаток 197,9 тыс. руб. (237,9-40) переносится на следующий год.
  • Государство возвращает НДФЛ до того времени, пока положенная сумма полностью не израсходуется. Проценты по ипотеке можно также заявить уже с первого года, но удобнее получать с них возврат, когда вычет со стоимости купленной квартиры уже израсходован. Порядок расчета по ним аналогичный: если за один год уплаченного подоходного налога в бюджет меньше чем гражданин может получить, то остаток передвигается на следующие годы.

Пример. Котельников Ф. Д. 03.05.14 г. оформил целевой ипотечный кредит на квартиру. Ее стоимость составила 1,64 млн. Ранее налоговым вычетом он не пользовался. Соответственно, он заявляет к возврату всю стоимость квартиры и имеет право получить 213,2 тыс. руб. (1640*0,13). Однако за 2014 год его зарплата составила 355 тыс. руб. Следовательно, вернуть за этот год получится 13% от этой суммы. (355*0,13=46,15 тыс. руб.), а остаток 167,05 (213,-46,15) тыс. руб. переводится на следующий год. Нетрудно посчитать, что Котельников Ф. Д. будет получать налоговые послабления по ипотеке почти 5 лет (213,2/46,15=4,62). Если конечно его зарплата не изменится.

Потом он может заявить к вычету проценты, даже если их выплата по кредиту еще не закончилась. Предположим, что через 5 лет сумма уплаченных процентов банку составила 380 тыс. Зарплата Котельникова Ф. Д. на этот момент 375 тыс. в год. Следовательно, почти всю сумму (375*0,13=48,75 тыс. руб.) государство выплатит за один раз. А на следующий год перейдет всего 0,65 тыс. руб. ((380-375)*0,13). Но к ней гражданин может добавить и сумму выплаченных процентов уже за текущий год и с них тоже получить возврат. Так будет продолжаться до того времени, пока человек не получит возврат со всех процентов по ссуде или вычет не дойдет до планки в 3 млн руб. Стоит отметить, что у Котельникова Ф. Д. в любом случае останется неизрасходованными 360 тыс. руб. от самого жилья (2000-1640). Его он может заявить, если купит в будущем в собственность другую недвижимость.

Документы для возврата подоходного налога

Чтобы фискальные органы одобрили заявление гражданина на вычет, необходимы следующие документы:

  • Паспорт РФ;
  • Справка 2-НДФЛ с места официальной работы, если есть подработка – со всех мест;
  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности. Эту бумагу с 15.07.2016 г. не выдают, поэтому для объектов, купленных позже нужна выписка из ЕГРП;
  • Договор купли-продажи;
  • Расписки продавца о получении денежных средств или иные документы, которые отражают факт их получения (копия сберкнижки, выписка по счету и др.);
  • Заявление налогоплательщика о возмещении налогового вычета на этот конкретный жилой объект (скачать);
  • ИНН;
  • Декларация формы 3-НДФЛ (скачать) или заявление налогоплательщика о получении вычета по месту работы.
  • Кредитный договор на ипотеку;
  • Реквизиты банковской карточки или счета, куда нужно перечислить сумму возврата;
  • Справка из банка о выплаченных процентах, когда гражданин заявляет их к возврату.

С указанных выше документов необходимо снять копии. В налоговую нужно прийти и с оригиналами, чтобы дать сверить специалисту, если потребуется.

Варианты возмещения налога

При покупке квартиры в ипотеку возможен возврат налога двумя путями:

  1. Через декларацию формы 3-НДФЛ. Она подается по истечении календарного года, в котором была оформлена ипотека. Если за один раз вернуть весь положенный подоходный налог не получится, то в следующем году необходимо снова подать декларацию 3-НДФЛ. Обратиться в фискальные органы для получения имущественного вычета можно и на следующий год, так как он переносится. Но вернуть из государственной казны подоходный налог возможно только за последние три года.
  2. У работодателя. Человек сразу после оформления права собственности, не дожидаясь пока календарный год закончится, обращается в налоговую для получения уведомления по месту работы. Далее относит его своему работодателю и тот перестает удерживать НДФЛ с его зарплаты. То есть ежемесячно человек начинает получать зарплату без удержания подоходного налога. Правило переноса вычета на следующий год такое же, как и в предыдущем способе, если вся положенная сумма не возвращена полностью. Отличие этого варианта – получение денег небольшими частями, а не «кучкой».

Пример при 1 варианте возврата. Исаков Н.Г. купил квартиру в ипотеку в апреле 2015 г. за 2,25 млн. Ранее вычет он никогда не использовал, поэтому получить его можно в полном объеме – 2 млн. (то есть, «живыми деньгами» 260 тыс. руб.). За весь 2015 г. зарплата Исакова Н.Г. составила 720 тыс. руб. и был удержан подоходный налог 93,6 тыс. руб. В 2016г. он обращается в налоговую и после проверки декларации получает именно эту сумму. Остаток НДФЛ 166,4 тыс. руб. (260-93,6) переходит на следующий год. От вычета осталось 1280 тыс. руб. (2000-720 тыс. руб.). При возврате по декларации Исаков Н.Г. может заявить вычет за ипотеку не обязательно в 2016 г., а в последующих, но НДФЛ вернут ему именно за последние 3 года.

Пример при 2 варианте возврата. Логинова Н.В. приобрела в марте 2016 г. квартиру в ипотеку за 2,43 млн. Она решила получать вычет (2 млн.) через работодателя. Для этого она сразу обратилась в налоговую с соответствующими документами и в этом же месяца отнесла уведомление в бухгалтерию на своем месте работы. Работодатель перестал удерживать НДФЛ в размере 7,28 тыс. руб. каждый месяц. Ежемесячно зарплата Логиновой Н.В. до удержания подоходного налога 56 тыс. руб. Следовательно, эту сумму она и стала получать (раньше получала на руки 56-7,28=48,72 тыс. руб.). За январь и февраль работодатель вернет излишне уплаченный НДФЛ (7,2*2=14,4 тыс. руб.), но для этого необходимо заявление от работника. Итого за год Логинова Н.В. вернет подоходного налога 87,36 тыс. руб. Неполученная часть 172,64 тыс. руб. (260-87,36) переходит на следующий год и надо будет отнести новое уведомление работодателю.

Как имущественный вычет распределяется между супругами

Распределение вычета между супругами

Возврат налога если собственники – супруги имеет следующие особенности:

  1. Вычет с 2 млн. вправе взять каждый супруг при покупке квартиры в ипотеку в общую совместную собственность. При этом допускается изменить стандартное соотношение 50/50 на любое другое (например, 0/100% при покупке квартиры за 2,27 млн. вычет в размере 2 млн руб. может взять только муж, а жена полностью откажется от его использования по этому конкретному объекту).
  2. При покупке в общую долевую собственность вычет распределяется в размере фактически понесенных расходов от цены квартиры, то есть не обязательно строго пропорционально долям. Заявлять к возврату можно также 2 млн. с одного объекта. Однако супруги по заявлению о перераспределении понесенных расходов могут поменять соотношение. К примеру, квартира куплена за 3,92 млн., все платежные документы оформлены на мужа, но по заявлению супругов о распределении налогового вычета поровну, второй из них тоже может получить вычет с этого же объекта (каждому одобрят получение 1,96 млн.).
  3. Имущественный вычет по процентам по ипотеке распределяется так же, как и налоговый вычет с «тела» кредита.

Вышеприведенные правила актуальны только при оформлении ипотеки после 1 января 2014 года. До этого времени действовали другие нормы НК РФ, в частности вычет 2 млн. руб. предоставлялся по отношению к одному объекту.

Кто не сможет воспользоваться правом возмещения налога

Налоговый вычет на проценты, а также возврат со стоимости квартиры не положен в следующих случаях:

  • Предоставление неверных данных или ошибочное заполнение декларации 3-НДФЛ;
  • Гражданин является предпринимателем на системе налогообложения УСН, ЕНВД и подоходный налог в бюджет не платит;
  • Отсутствие официального места работы с уплатой НДФЛ (студент, пенсионер, безработный);
  • В случае военной ипотеки, программе «молодая семья», оплате материнском капиталом и при других субсидиях от государства получить налоговую льготу можно только с собственных средств;
  • По этому или иному объекту недвижимости уже выбран лимит в 2 млн руб.;
  • Приобретение жилья у взаимозависимых лиц (супруги, дети, родители, сестры и ряд других родственников, а также люди, связанные подчиненным положением на службе).

Понимание сути и соблюдение правил при оформлении вычета в 2018 году поможет в короткие сроки оформить все необходимые документы и получить возмещение налога с процентов ипотеки а также со стоимости самой недвижимости.

Возврат налога при покупке квартиры в ипотеку: подробная инструкция по расчету

Добавить комментарий